Blog Posted by on 2-2-2025 in Взаємодія в роботі

Недобросовісні мешканці громять будинок чи не платять за оренду і при цьому відмовляються з'їжджати? Не поспішайте міняти замки і викидати їх з балкона – такі дії можуть обернутися проти вас самих.

Ми розберемо нижче, як законно змусити орендаря звільнити квартиру, чи це можна зробити без рішення суду і в чому особливості виселення з нежитлового приміщення.

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему – звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч або дзвоніть за телефоном 8 (800) 302-76-94. Це швидко і безкоштовно!

Чи можна виселити квартирантів зі своєї квартири — підстави та умови

Підстави для виселення та її процедура насамперед залежить від форми угоди: письмової чи усної угоди.

  1. Якщо немає договору оренди, то жодних законних прав на житло у орендарів немає і формально їх можна виселити у будь-який день.
  2. Якщо сторони склали письмову угоду, то змусити недобросовісних мешканців з'їхати зі квартири, що здається, можна тільки на законних підставах. Вони перелічені у статті 687 Цивільного кодексу РФ.

Орендодавець може розірвати договір за однієї з таких умов:

  • Мешканці руйнують та псують квартиру.
  • Приміщення незабаром визнають аварійним або непридатним для проживання.
  • Орендарі використовують житло не за призначенням. Наприклад, влаштували там приватний дитячий садок або здають квартиру подобово.
  • Мешканці порушують права та інтереси сусідів.Наприклад, голосно слухають музику ночами (про те, як виселити сусідів, які заважають жити, читайте тут).

При цьому у двох останніх випадках, орендодавець повинен спочатку попросити недбайливих мешканців усунути порушення. І лише якщо попередження не допомогло, він має право розірвати договір (чи можна веселити квартирантів узимку?).

Чи можна вигнати квартиронаймачів, які не платять?

Виселення орендаря, що не сплачує, можливе, так само як і при інших порушеннях проживання. Підстави для цього:

  • Квартиранти не платять за оренду більше 6 місяців, якщо в договорі не зазначено більш тривалого терміну, і квартира здається довше, ніж на один рік.
  • Ви не отримуєте оплату більше 2 місяців, якщо договір найму складено менше, ніж на рік.

Підтвердити борг необхідно, додавши банківську виписку чи відомість розрахунків. Ще одним доказом є листування з орендарем квартири або аудіозапис бесід, під час яких ви обговорюєте несплату і вимагаєте плату за проживання.

Як попросити людину з'їхати через зміну власника?

Відповідно до статті 617 Цивільного кодексу РФ, зміна власника сама по собі не є причиною зміни або розірвання договору оренди. Тому новому власнику доведеться дочекатися, коли закінчиться термін угоди.

Стаття 617 ЦК України. Збереження договору оренди в силі при зміні сторін

  1. Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни чи розірвання договору оренди.
  2. У разі смерті громадянина, який орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом чи договором не передбачено інше. Орендодавець немає права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін його дії, що залишився, за винятком випадку, коли укладання договору було обумовлено особистими якостями орендаря.

Покрокова інструкція, як це зробити

Без суду

Для початку необхідно спробувати врегулювати суперечку у досудовому порядку. Для цього орендодавець надсилає мешканцям досудову претензію або повідомлення. Воно вручається особисто, і тоді наймач повинен поставити свій підпис, або відправляється поштою – звичайним чи рекомендованим листом. Якщо квартиранти проігнорували законні вимоги власника, можна звертатися до судової інстанції.

З поданням позову

Подавати позов слід до районного суду за місцезнаходженням квартири. Форму та зміст заяви закріплює стаття 131 Цивільно-процесуального кодексу РФ. У позові потрібно вказати:

  1. Найменування суду.
  2. ПІБ позивача та його місце проживання.
  3. ПІБ та адреса відповідача.
  4. Суть та підстава вимог.
  5. Відомості про дотримання порядку суду звернення до відповідача.
  6. Розрахунок заборгованості наймача (якщо причина виселення – несплата оренди).
  • Завантажити бланк позовної заяви про виселення квартирантів
  • Завантажити зразок позовної заяви про виселення квартирантів

Також необхідно додати до позову такі документи:

  • Копію договору оренди та акта приймання-передачі квартири.
  • Копію досудової претензії.
  • Документи, що підтверджують претензії до відповідача. Ними можуть бути, наприклад, копії заяв сусідів до поліції, якщо причина виселення – порушення їхніх прав та інтересів.
  • Копії позову за кількістю відповідачів та третіх осіб.
  • Квитанцію про сплату державного мита.

Після подання позовної заяви власнику доведеться запастися терпінням. Термін розгляду такої справи – до двох місяців. Коли вирок винесено, обом сторонам дається ще 30 днів, щоб подати апеляцію, якщо хтось із учасників спору не погоджується з рішенням.

Крім того, суд може дати квартиранту час для усунення порушень – до одного року. У разі, якщо орендарі так і не виконають вимоги, наймачеві доведеться повторно подавати позов про виселення.

Як сказати про це орендарям?

Після того, як суд наказав квартирантам звільнити приміщення, і це рішення набуло чинності, власник повинен направити мешканцям повідомлення про виселення (дізнатися про те, чим різняться попередження, повідомлення та вимога про виселення з квартири, а також подивитися зразки документів, можна в цій статті ).

Складання повідомлення

  • Якщо власник квартири – фізична особа, він складає таке повідомлення на звичайному аркуші формату А4.
  • Юрособа робить її на офіційному бланку організації та засвідчує печаткою.

Повідомлення має містити таку інформацію:

  1. ПІБ та адреса орендаря (вказуються у правому верхньому кутку).
  2. Назва документа (у центрі аркуша).
  3. Адреса квартири, яку наймач має звільнити.
  4. Причина виселення. Як правило, нею служить судове рішення: напишіть номер і дату ухвали, повну назву відомства, яке винесло рішення, а також дату набрання ним чинності.
  5. Терміни, в які орендарі мають виїхати із приміщення. Їх, згідно зі статтею 35 Житлового кодексу РФ, встановлює власник будинку самостійно.
  6. Відомості про власника.
  7. Акт отримання повідомлення – дата та підпис.
  • Завантажити бланк листа-повідомлення про виселення орендаря
  • Завантажити зразок листа-повідомлення про виселення орендаря

Відмінності у процедурі виселення: можливі складнощі та шляхи їх обходу

Якщо є договір та умови виконуються

Якщо договір складено правильно, а мешканці дотримуються всіх своїх обов'язків, виселити їх через суд не вийде. Можна спробувати лише домовитися з квартирантами та розірвати договір за їхньою згодою. Якщо ж орендарі не хочуть з'їжджати, вам доведеться дочекатися закінчення терміну оренди.

Чи можливе виселення орендодавцем без дотримання пунктів?

Насильно виселяти квартиронаймача з квартири, що здається – наприклад, змінити замки і не впускати його в квартиру – в жодному разі не можна. Закон стане на бік наймача, а дії орендодавця потраплять під статтю 19.1 Кодексу РФ про адміністративні порушення. За самоуправство передбачено попередження та штраф від ста до трьохсот карбованців.

Стаття 19.1 КпАП РФ. Самоврядування

Самоуправство, тобто самовільне, всупереч встановленому федеральним законом або іншим нормативним правовим актом порядку здійснення свого дійсного або передбачуваного права, яке не завдало істотної шкоди громадянам або юридичним особам, за винятком випадків, передбачених статтею 14.9.1 цього Кодексу,

тягне за собою попередження або накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від ста до трьохсот рублів; на посадових осіб – від трьохсот до п'ятисот рублів.

Якщо при цьому власник приміщення завдав значної шкоди, наприклад, пошкодив майно орендаря, йому загрожує вже кримінальне покарання: штраф до 80 тисяч рублів або арешт на строк до шести місяців.У крайньому випадку – якщо самовільне виселення супроводжувалося насильством чи загрозою його застосування, порушник ризикує отримати до п'яти років позбавлення волі.

Куди звертатися за самоврядності орендодавця?

Щоб притягнути недобросовісного власника до відповідальності, квартирант повинен заявити про самоврядність у поліцію. Зробити це можна як у усній, і у письмовій формах. Заява повинна містити таку інформацію:

  1. ПІБ та посада керівника відділення поліції.
  2. ПІБ орендодавця, який порушив закон.
  3. Посилання на статтю, яка, ймовірно, була порушена.
  4. Дані заявника:
    • ПІБ;
    • паспортні дані;
    • місце проживання;
    • номер телефону.
  5. Опис злочину. Необхідно зазначити час, місце, кількість злочинців, наявність актів насильства чи його загрози.
  6. Вимоги заявника. Наприклад, притягнути злочинців до відповідальності.
  • Завантажити бланк заяви до поліції на самоврядність орендодавця
  • Завантажити зразок заяви в поліцію на самоврядність орендодавця

Якщо немає угоди?

Ситуація виявиться зовсім іншою, якщо ви здали квартиру без договору. У цьому випадку мешканці, які проживають без договору, не мають жодних прав на житло.

Спочатку все ж таки варто попросити орендарів звільнити квартиру добровільно. Якщо вони відмовляться, власник може діяти двома способами:

  1. Змінити замки та винести речі квартиронаймачів на сходовий майданчик.
  2. Викликати дільничного та за його допомогою переконати мешканців з'їхати. Щоб підтвердити, що ви є власником, візьміть із собою документи, що доводять право власності на приміщення.

В обох випадках закон буде на боці орендодавця, адже у квартирантів, які не уклали договір, немає законного права на проживання.

Як анулювати угоду, укладену на нежитлове приміщення?

Правила виселення з нежитлового приміщення мають свої особливості та дещо відрізняються від розглянутих вище випадків. Як зазначено у статті 619 Цивільного кодексу РФ, орендодавець може анулювати письмову угоду, якщо наймач:

  • Порушує умови договору.
  • Рушить і псує приміщення.
  • Понад два рази поспіль не вносив орендну плату.
  • Не проводить капремонту майна у встановлені терміни.

Підставами для виселення можуть бути інші умови, прописані в угоді. Однак перш ніж його достроково розірвати, власник зобов'язаний направити орендарю письмове попередження. Якщо наймач не виправився, власник приміщення має право звернутися до суду. За позитивного рішення договір анулюється, і орендар буде зобов'язаний з'їхати, забравши своє майно.

Найпростіший спосіб виселення небажаних мешканців – домовитися з ними мирно та без залучення суду. Якщо добровільно виїжджати орендар не хоче, необхідно діяти строго відповідно до закону. Це допоможе залучити Феміду на ваш бік і врятує від довготривалих позовів.

Потрапити в складну ситуацію може кожен, але від виселення з квартири можна вберегти себе, якщо вчасно платити за рахунками або, маючи поважну причину, написати заяву про перегляд боргів або розстрочку платежів.

Конституційно закріплено право кожної людини на житло. Заборона на позбавлення житла закріплена та у п. 4 ст. 3 Житлового Кодексу Російської Федерації. Але водночас закон виділяє підстави, коли особи можуть позбутися житлоплощі.Читайте наші матеріали про те, чи можуть виселити громадян, що незаконно проживають, боржників за ЖКГ, іпотеку та інші позики, неповнолітніх дітей, неугодного сусіда з комунальної квартири, колишніх власників, а також колишнього і справжнього подружжя чи співмешканців.

Відео на тему

Далі інформативне відео про виселення квартирантів:

Чи не знайшли відповіді на своє запитання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему – зателефонуйте прямо зараз:

Це швидко і безкоштовно!

Поради про те, як виселити квартирантів. Права мешканців та орендодавців, а також інші корисні рекомендації - Kozak

"Вам доведеться з'їхати з квартири", – почути таку фразу найменше хоче будь-який квартирант. Особливо в пандемію, коли більшість орендарів не могли повною мірою оплачувати орендоване житло. На щастя квартиронаймачів, багато власників йшли на поступки та знижували плату, у поодиноких випадках — просили з'їхати. Запитали у юристів та експертів з міської оренди, у яких випадках власник може виселити орендаря з квартири та як уникнути неприємних ситуацій.

Експерти у цій статті:

  • Родіон Ларченко, адвокат адвокатського бюро Asterisk
  • Кирило Кокорін, юрисконсульт юридичної служби компанії «Інком-Нерухомість»
  • Ольга Яцевська, керівник відділу мережі офісів "Міель"
  • Роман Бабичов, керівник департаменту оренди агентства нерухомості «Абетка житла»

У яких випадках квартиранта можуть виселити зі орендованого житла

Дострокове розірвання договору оренди житла та виселення орендарів регламентується ст. 687 Цивільного кодексу РФ. Відповідно до закону, розірвати договір достроково і вимагати виселення орендарів власник може у судовому порядку у чотирьох випадках, розповів юрист адвокатського бюро Asterisk Родіон Ларченко.

  1. Неоплата житла за шість місяців (якщо договором не встановлений більший термін), якщо договір укладено на строк менше одного року — у разі прострочення плати більше двох разів.
  2. Руйнування чи псування квартири наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.
  3. Використання квартири не за призначенням чи порушенням прав та інтересів сусідів. Наприклад, орендарі влаштували у квартирі офіс чи хостел. «У цьому випадку власник спочатку повинен зробити попередження. І тільки якщо після попередження порушення не припиняться, він матиме право вимагати розірвання договору», — пояснив юрист.
  4. Якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі аварійного стану.
  • На практиці

Однак на практиці список причин для виселення не обмежується наведеними вище випадками, кажуть експерти. Найчастіше виселення квартирантів пов'язане з несплатою оренди або постійною затримкою внесення плати, зазначив провідний юрисконсульт юридичної служби Інком-Нерухомості Кирило Кокорін.

Порядок та строки оплати зазвичай прописані у договорі, і якщо квартирант не платить за оренду вчасно, він порушує договір. Отже, його можуть попросити звільнити орендовану квартиру.

Втратити орендовану квартиру можна через перездачу житла третім особам без дозволу власника. Причиною для виселення може стати ситуація, коли у квартирі замість двох осіб, зазначених у договорі, живе п'ять, а власник про це дізнався випадково.

"Якщо в договорі написано, що квартиру не можна здавати в суборенду або без дозволу власників ніхто більше не може проживати, і цей пункт порушується, то договір також можна розірвати", – сказав керівник департаменту оренди агентства нерухомості "Абетка житла" Роман Бабичов.

Попросити з речами на вихід власник може, якщо у квартирі без дозволу мешкають тварини, яких він заборонив спочатку. Причиною для виселення можуть стати часті вечірки у квартирі та скарги сусідів на квартирантів.

Виселити із квартири орендарів може і її співвласник, який не знав про здачу своєї нерухомості. «При цьому мешканці мають право вимагати відшкодування всіх збитків у того, хто заселив їх у квартиру без згоди. Якщо мирне вирішення питання неможливе, то потрібно звертатися до суду, оскільки цей варіант схожий вже на шахрайство», – зазначив Роман Бабичев.

Якщо власник продає квартиру, виселення відбувається не завжди. Нерідко квартиру продають разом із орендарями, і ті продовжують її знімати вже у нового господаря.

Як має відбуватися виселення з квартири

Перш ніж виселити орендаря із квартири, власник повинен попередити його та дати час для переїзду. Зазвичай йдеться про один місяць, наголосила керівник відділу мережі офісів «Міель» Ольга Яцевська. За такий самий термін квартирант повинен попередити власника про те, що він з'їжджає, якщо інші умови не прописані у договорі.

Потім призначається час зустрічі, власник або його агент повинен оглянути квартиру щодо її стану та відповідності умовам її утримання. Після складається передавальний акт, у якому фіксується, що приміщення прийнято належним чином.Потім слід повернення депозиту, якщо все гаразд і гроші не підуть на усунення порушень.

У разі дострокового розірвання договору якщо квартирант нічого не порушив (наприклад, квартира продається), то до власника можуть застосовуватися штрафні санкції. Вони повинні бути прописані в договорі.

«Приміром, за дорогими квартирами у 90% випадків дострокове розірвання договору можливе лише зі штрафом. Як правило, сума штрафу складає місячну орендну ставку. ».

Однак навіть закінчення терміну договору не означає його автоматичного розірвання, додав Родіон Ларченко. не здавати квартиру протягом року чи більше», – пояснив юрист.

Якщо власник не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий термін. Це правило не застосовується до договорів, укладених менш ніж на один рік.

Що робити, якщо квартирант не погоджується з виселенням

Якщо орендар не погоджується з виселенням, а переговори зайшли в глухий кут, то сторонам необхідно вирішувати це питання в судовому порядку.

«Якщо наймач відмовляється виїхати із квартири (незалежно від того, що є причиною виселення), виселити його можуть лише судові пристави.Але такі випадки трапляються вкрай рідко, найчастіше сторони вирішують такі питання шляхом переговорів та компромісів», — зазначив провідний юрисконсульт «Інком-Нерухомості».

Забезпечувальний платіж у цьому випадку повертається наймачу за вирахуванням сум, які забезпечувалися таким платежем згідно з договором: як правило, це заборгованість із плати за наймання та оплата збитків (наприклад, псування меблів, техніки).

Суд може надати наймачеві строк для усунення порушень, що стали підставою для розірвання договору, але не більше одного року. Якщо протягом цього часу квартирант не усуне порушень, суд на повторне звернення власника розриває договір, уточнив Родіон Ларченко.

Якщо наймач нічого не порушив, його виселити достроково не можна. Продаж квартири не є підставою для виселення. "Якщо власник змінив замки або іншим чином намагається позбавити наймача можливості користуватися квартирою, наймач має право вимагати відшкодування збитків", – сказав юрист. До збитків може відноситися різниця в платі за наймання, якщо наймач був змушений винаймати дорожчу квартиру, витрати на переїзд, а також моральну шкоду.

Поради експертів

Незважаючи на те, що виселення квартирантів через закон зобов'язує сторони звертатися до суду, такий спосіб використовується вкрай рідко, зазвичай сторони знаходять компроміс, зазначив Кирило Кокорін. "Це пов'язано з тим, що судові процеси, по-перше, вимагають залучення відповідних фахівців, по-друге, займають багато часу, тому сторони вирішують питання у позасудовому порядку", – пояснив він.

Щоб уникнути неприємних ситуацій під час оренди квартири, у тому числі не доводити до виселення, потрібно укладати договір.Це головне правило, яке називають експерти.

Орендаря робить уразливим неправильне оформлення договору (коли зразок завантажується з інтернету без жодної перевірки) оренди чи його відсутність. «За відсутності договору орендар зовсім не захищений — по суті виходить, що ця людина без жодних підстав проживає в чужій квартирі. Тому і виселення може бути швидким та безапеляційним», — зауважила Ольга Яцевська з «Міель».

Тому важливо не лише укладати договір, а й прописувати в ньому всі нюанси, включаючи пункт про розірвання договору, терміни виселення та штрафні санкції. У разі непередбачених ситуацій це дозволить вирішити питання з урахуванням інтересів обох сторін. Якщо власник захоче виселити орендаря, то це коштуватиме грошей, так само, як якщо квартирант вирішить з'їхати раніше терміну.

При самостійному пошуку житла потрібно перевірити, чи не варто квартира, яку ви хочете винайняти, на продажу, додав Роман Бабичев. «Якщо квартира продається, краще її не винаймати — прожити в ній довго не вийде. Якщо квартира не приватизована, необхідно уточнити, скільки людей у ​​ній прописано, та взяти у всіх згоди на здачу. Якщо квартира належить кільком власникам, то має бути згоди на здачу від усіх власників житла», — порадив експерт.

Дотримуватись умов договору, вчасно вносити орендну плату, використовувати квартиру за призначенням, не порушувати права сусідів та не укладати договори найму з явно кабальними умовами для орендаря — гарантія того, що вас не виселять зі орендованої квартири, підсумував юрисконсульт «Інком-Нерухомості».