Реконструкція приватних будинків

Ми всі любимо перебудовувати та всіляко покращувати власне житло. Прибудова додаткових кімнат, зведення заскленої веранди або мансарди, облаштування гаража впритул до будівлі або теплого тамбуру – у всіх випадках будинок вважається реконструйованим. Захід цей занадто серйозний, щоб починати його навмання, тому багато питань потрібно продумати заздалегідь, тим більше що на шляху зустрінеться чимало підводних каменів.

Що розуміється під реконструкцією

Відповідно до російського законодавства до реконструкції відносяться будівельні роботи, в результаті яких змінюються базові параметри будинку – контур і площа забудови, висота і кількість поверхів, розташування в стінах віконних і дверних отворів. Демонтаж частини будівлі чи міжповерхових перекриттів також вважається реконструкцією.

Перероблена споруда перестає відповідати старому технічному паспорту, у цьому корінна відмінність реконструкції від поточного та капітального ремонту. Якщо ви збираєтеся зайнятися ремонтом, то вільні надходити на власний розсуд. При заміні згнилих колод та відновлення цегляної кладки, оновлення сантехніки та прокладання електропроводки, зовнішнього та внутрішнього оздоблення повідомляти про свої дії нікого не потрібно. Реконструкцію доведеться узгодити з державними органами, інакше можна нарватися на неприємності.

Узаконення реконструкції

Здавалося б, будинок ваша власність і ви маєте право робити з нею що хочете, але це не так. Повідомляти уповноважені організації про заходи, що намічаються, доводиться у зв'язку з тим, що реконструйована будівля може становити небезпеку для оточуючих або порушувати права третіх осіб.Після подання документів вам надійде відповідь, чи відповідає планована переробка діючим нормам. При позитивному висновку можна приступати до будівельних робіт.

На самовільно перебудовану нерухомість не вдасться зареєструвати право власності, її не можна продати, подарувати чи отримати у спадок. При виявленні незаконної реконструкції накладуть штраф, а саму споруду змусять легалізувати. Процес узаконення може надовго затягнутися, причому не факт, що результат виявиться позитивним.

Якщо в ході самовільної реконструкції приватного будинку було порушено будівельні норми та правила, доведеться привести все у відповідність до вимог законодавства. При суттєвих непереборних порушеннях як крайній мірі передбачено знесення, причому за ваш же рахунок. Аналогічний порядок діє, якщо дозвіл було отримано, але реальні параметри реконструйованого будинку не відповідають зазначеним під час подання повідомлення.

Заперечення незаконної реконструкції зазвичай ініціюється місцевими адміністраціями, комунальними службами або сусідами, незадоволеними надто близьким розміщенням перебудованої будівлі до кордону їх володінь та затіненням території. Невиконання у зазначений строк постанови про знесення або приведення будівлі у відповідність до законодавства може спричинити вилучення земельної ділянки. Якщо ви хотіли б уникнути описаного розвитку подій, оформляйте папери заздалегідь та проводьте реконструкцію без відхилень фактичних параметрів від заявлених.

Чи варто братися за реконструкцію

Припустимо, ви придбали або успадкували від батьків або бабусь з дідусями досить стару дерев'яну будову.Тут вердикт однозначний – овчинка вичинки не варто, простіше знести старий будинок і на його місці збудувати новий, ніж займатися реконструкцією. При глобальній переробці та ремонті все починає сипатись, постійно вилазять додаткові витрати, тобто спланувати бюджет навіть приблизно неможливо.

Будинок із цегли або бетону перебудовувати простіше, реконструкція міцних дерев'яних будівель також може бути виправдана. Наприклад, вам гріє душу магія стародавнього місця або теплі спогади про щасливе дитинство. Тоді після обробки вашого будинку ви отримаєте функціональне житло, сучасне і в той же час не втратило автентичність, яке дозволяє черпати життєві сили в атмосфері минулого.

Питання економії часу, порівняно з новим будівництвом, є спірним. Найчастіше реконструкція пов'язані з реалізацією досить складних і трудомістких технічних рішень, що відбивається термінах. Однак у неквапливості є і позитивний момент. Будинок можна доводити до ладу поступово, вже проживаючи в ньому, у міру накопичення грошей.

У плані проектування є об'єктивні обмеження. Архітектору доводиться працювати з тими формами, обсягами і конструкціями, що вже є, тому далеко не всі ідеї вдасться втілити в життя або їх реалізація вимагатиме значних засобів і часу. Слабким місцем у будинках старої споруди зазвичай є фундамент, на якому раніше максимально економили та зводили його з порушенням технології. Конкретний фронт робіт стає зрозумілим лише внаслідок обстеження.

Розробка проекту

Зазвичай власник приватного будинку має певний набір бажань, але невиразно представляє конкретну реалізацію.Реконструкція – це завжди нетиповий проект, і сумбурні дії без чіткого плану виливаються в перевитрату коштів, а на виході може вийти будинок-виродок.

Якщо у вас немає відповідної освіти, найкращий вихід зі становища – звернутися до приватного проектного бюро або архітектурного департаменту місцевої адміністрації. Архітектори та проектувальники допоможуть оцінити реалістичність ваших задумів, переведуть неясну ідею в конкретні картинки з розрахунками та візуалізують їх на комп'ютері.

Затребувані рішення, що використовуються для реконструкції приватного будинку:

• Панорамне скління. За рахунок зовнішньої перспективи різко розширюється внутрішній простір, природа за вікном стає частиною інтер'єру. З вітальні або робочого кабінету можна спостерігати за зміною сезонів, милуватися квітучими деревами в саду і навколишніми околицями. Природне освітлення використовується максимально, що позначається на настрої і корисно для очей.
• Друге світло. У кімнаті прибирають міжповерхове перекриття, як правило, це відбувається у вітальні чи їдальні. За рахунок висоти, що збільшилася, виникає відчуття повітряної легкості і простору. Друге світло займає приміщення повністю або частково з пристроєм антресолі і зазвичай поєднується з панорамним склінням.
• Знесення перегородок. Відкрите планування, так званий open space, робить приміщення світлішим і просторішим, зникає відчуття сором'язливості. Зонування здійснюється за рахунок освітлення, розміщення меблів, використання розсувних ширм, комбінування підлогових покриттів. Несучі перегородки можна замінити декоративними колонами.
• Підйом висоти стель. Низькі стелі, які буквально тиснуть на голову, часто трапляються в будинках старої будівлі.Проблема вирішується шляхом підйому покрівлі або всієї будівлі на домкратах з подальшим нарощуванням стін.
• Мансардні вікнаВрізання вікон у скати даху виконується при зведенні мансарди, проте ніщо не заважає зробити це і пізніше.
• Експлуатована покрівля.Влаштовується над прибудованою терасою, гаражем або господарським приміщенням з виходом з кімнат другого поверху.

Реконструкція приватного будинку дає поштовх до вирішення і давно назрілих попутних проблем – прокладання відсутніх інженерних комунікацій, підвищення теплоенергоефективності, осучаснення дизайну. Наприклад, можна оштукатурити і пофарбувати давно неактуальну червону цеглу.

Думка про те, щоб вдихнути нове життя в обжите гніздо, відвідує багатьох господарів. тема окремої розмови.

Чи потрібний дозвіл на реконструкцію приватного будинку.

Для отримання дозволу на реконструкцію приватного будинку потрібно подати до місцевих органів влади заяву, де буде відображено такі дані:

• персональна інформація власника;
• паспортні дані;
• відомості про забудовника (для юридичних);
• номер ділянки відповідно до кадастрового документа (якщо є), його опис;
• інформація про права на володіння земельною ділянкою (дані відомості можна отримати шляхом міжвідомчої взаємодії);
• вид дозволів, що належать до забудови;
• дані про параметри будівлі, що підлягає реконструкції;
• контактні дані тих людей, хто займатиметься реконструкцією;
• спосіб надсилання відомостей забудовнику.

Важливо! Щоб одержати дозвіл на реконструкцію житлового будинку, не обов'язково надавати проект. Ви, звичайно, можете проявити ініціативу та підготувати її, але пам'ятаєте про досить високу вартість цього документа.

У тому випадку, якщо якісь дані неправильно внесені або відсутні, заявка повертається протягом 3 діб. При цьому день подання не йде. Буває, що домовласники не чекають на відповідь влади і розпочинають ремонтні роботи. Не радимо чинити таким чином.

Відповідь на правильно подану заявку складається працівниками адміністрації протягом тижня. У ньому міститься оцінка інформації, що була надана власником будівлі. Документ перевіряється щодо відповідності об'єкта встановленим параметрам. Крім того, розглядається допустимість його перебування на земельній ділянці. За відсутності порушень власник отримує дозвіл на реконструкцію будинку та проведення відповідних будівельних робіт.

Важливо! Забудовник може розпочинати роботи одразу після отримання документа з муніципалітету.Реконструкцію можна проводити протягом 10 років (термін дії схваленого повідомлення).

Протягом усього періоду будівельних робіт відбувається контроль (у вигляді перевірок) змін об'єктів індивідуального житлового будівництва. Приводом можуть бути скарги на перевищення запланованих нормативних обсягів.

Після внесення всіх планових змін подається повторне повідомлення, що свідчить про завершення реконструкції. До нього обов'язково докласти технічний план будівлі та квитанцію із сплаченим держмитом.

Співробітники муніципалітету перевіряють поданий документ у такі терміни, як і за першому зверненні. Заявник отримує відповідь на те, чи відповідні будівельні роботи відповідають рамкам чинних правових актів Містобудівного кодексу. При виявленні розбіжностей із затвердженим планом, виноситься рішення про переробку чи знесення об'єкта.

Після того, як повідомлення про відповідність буде одержано, необхідно зареєструвати права на об'єкт індивідуального житлового будівництва. Це відбувається через місцеві органи влади через міжвідомчий обмін. Співробітники адміністрації самі повинні направити всі папери до Росреєстру для здійснення подальших дій.

Важливо! Деякі власники ділянок задаються питанням, чи треба придбати дозвіл на експлуатацію будівлі після завершення ремонтних робіт. У існуючих актах такого пункту немає.

Надіслати дані в адміністрацію можна різними способами. Скористайтеся тим, що підходить саме вам:

• надіслати через МФЦ, власноруч зробивши документ у паперовому вигляді;
• переслати поштою;
• подати в електронному вигляді через портал Держпослуг;

Найзручніший і найшвидший варіант із запропонованих — скористатися сайтом Держпослуг.При цьому треба прикріпити ваше повідомлення, скани паспорта, містобудівний план земельної ділянки.

Дозвіл на реконструкцію будинку.

Житлові приміщення потребують своєчасного ремонту, перепланування чи реконструкції. Остання процедура дозволяє офіційно зареєструвати масштабні зміни у будівлі.

Реконструкція будинку за законом

Дозвіл для проведення реконструкції згідно зі статтею 51 ДК РФ потрібен для наступних типів будівель:

• об'єкти індивідуального житлового будівництва;
• будівлі особистого підсобного господарства;
• малоповерхові житлові будови.

Якщо будівництво розташовується на землі, призначеній для садівництва або дачного будівництва, дозвіл на реконструкцію не потрібний.

Чим реконструкція відрізняється від капітального ремонту та перепланування

Під переплануванням розуміються маніпуляції щодо зміни внутрішніх частин житла.

• перенесення стін та вікон;
• знесення стін;
• облаштування додаткових санвузлів.

Дозвіл для перепланування видається муніципалітетом.

Під капітальним ремонтом розуміється відновлення застарілих чи зламаних частин будови, заміна технічного устаткування.

Реконструкція передбачає зміну фасаду будинку, зменшення або збільшення його площі, зміну його висоти, надбудову мансарди і т.д. Щоб оформити реконструкцію, необхідно отримати дозвіл на її проведення.Видається місцевим відділом містобудування населеного пункту та узгоджується з муніципалітетом.

Як отримати дозвіл на реконструкцію будинку

Щоб отримати дозвіл на реконструкцію, власнику будинку необхідно:

• запросити технічну документацію та кадастровий план будівлі;
• скласти заяву та подати її до БТІ;
• подати готовий ескіз до архітектурного відділу.

Якщо заплановані роботи стосуються системи комунікації, додатково потрібно запитати дозвіл від контролюючих служб, а також СЕС.

Куди звертатися

Згідно зі статтею 51 ДК РФ за дозволом, що надає право на реконструкцію, необхідно звертатися до архітектурного відділу місцевого муніципалітету. Документи та заява подаються:

ВАЖЛИВО! Якщо заявка подається не власником об'єкта, а його представником, потрібна нотаріально завірена довіреність.

Пакет документів

Перелік документів для оформлення реконструкції приватного будинку включає:

• паспорт заявника;
• правовстановлюючі документи додому та земельну ділянку;
• виписка із домової книги;
• кадастровий паспорт та технічний план об'єкта;
• проект майбутніх робіт;
• письмову згоду кожного члена сім'ї віком від 14 років.

Перелік може змінюватись в залежності від того, в якому регіоні проводиться оформлення.

Строки розгляду

Заявка розглядається протягом 7 робочих днів. Після ухвалення рішення заявника буде повідомлено телефоном або електронною поштою.

Якщо площа споруди, що зводиться, не перевищує 10 квадратних метрів, приступати до робіт можна відразу після отримання дозволу.

Відповідальність за реконструкцію без дозволу

Мимовільна реконструкція без відповідної документації – адміністративне правопорушення.Згідно зі статтею 9.5 КоАП при виявленні факту ведення робіт без дозволу щодо фізичної особи буде застосовано штраф на суму 2–5 тис. грн.

ВАЖЛИВО! Законодавчими нормами передбачено неодноразове накладення штрафу за продовження реконструкції без дозволу.

Якщо після накладення штрафу отримати схвалення архітектурного відділу муніципалітету не вдалося, то згідно зі статтею 9.5 Кодексу про адміністративні правопорушення незаконна надбудова має бути знесена самостійно власником або примусово уповноваженими службами.

Чому можуть відмовити у видачі дозволу

Причини, з яких громадянину може бути відмовлено у видачі дозволу:

• невідповідність наданої інформації дійсності;
• відсутність необхідної документації;
• порушення містобудівного законодавства.

Заявник має право оскаржити відмову в досудовому та судовому порядку. У першому випадку заява подається повторно з виправленням допущених неточностей, у другому – складається позовна заява до суду.

Реєстрація будинку після реконструкції.

Після завершення будівельних робіт виділяють два шляхи реєстрації реконструкції і за дачною амністією. порядок стосується як індивідуального житлового будівництва, так і будинків, що знаходяться в дачному в селищах та СНТ.При реєстрації реконструкції шляхом подання повідомлень важливо пам'ятати, що порушення встановлених нормативами відступів за 3 метри від межі сусідньої ділянки, а також будівництво без погодження з охоронними зонами може перешкодити безперешкодній реєстрації.

Другий варіант реєстрації — спрощений або дачна амністія, яка продовжена до 2026 року, передбачає легкий порядок. Він розрахований на реєстрацію реконструкції та будівництва як об'єктів ІЖС, так і дачних та садових будиночків. При реєстрації з дачної амністії не подають повідомлення про початок будівельних робіт та їх закінчення. Для реєстрації потрібно оформити потрібний пакет технічної документації. Реєстрація реконструкції з дачної амністії також дозволяє, не зіткнувшись із проблемами оформити будинок, збудований з порушеними відступами. Це передбачається, якщо власник суміжної земельної ділянки не проти, а відступ понад 1 метр, але менш ніж 3.

Техплан для реконструкції

Обидва запропоновані алгоритми оформлення змін у конфігурації об'єкта нерухомості мають на увазі наявність технічної документації, а саме технічного плану, в якому відображається планування та зміни, що пройшли в ході реконструкції. Для оформлення технічного плану власник земельної ділянки звертається до кадастрових інженерів, які вивчають вихідну документацію, при необхідності вимагають довідки та акти, що бракують. Після цього відбувається виїзд на земельну ділянку, де інженери провадять необхідні виміри, використовуючи сучасне обладнання. На заключному етапі формується технічний план та звіт про виконану роботу.

Технічний план складається з текстової та графічної частин.При цьому текстова відображає характеристики та параметри об'єкта нерухомості, такі як змінені поверховість, висота, площа. Графічна частина є безпосередньо схематичним зображенням, що передає конфігурацію елементів і несучих конструкцій об'єкта нерухомості. Як говорилося раніше, технічний план вважається необхідним документом для реєстрації реконструкції об'єкта. У рамках повідомлювального порядку техплан прикладається до іншої документації, яка прямує Росреєстр. Згідно з дачною амністією для реєстрації реконструкція достатньо заяви, написаної власником будинку і безпосередньо оформленої кадастровим інженером технічного плану, який також подається до Росреєстру.

Як узаконити самовільну реконструкцію приватного будинку Як узаконити реконструкцію приватного будинку

Якщо самовільна реконструкція була проведена всередині приміщення і при цьому торкнуться фундаменту (обладнання підвалу) або несучих стін (знесення, зміщення, встановлення дверного отвору), в нежитлове приміщення проведено опалення, що автоматично робить його житловим (збільшилася житлова площа), такі зміни мають бути оформлені. Для узаконення реконструкції, зробленої у приватному будинку, наш інженер виконує обміри приміщення, фіксує зміни у новому технічному плані. Далі техплан, що встановлюють документи на земельну ділянку, повідомлення про початок реконструкції подаються до адміністрації.

Після отримання рішення органів місцевої влади ми подаємо заяву до Росреєстру на реєстрацію.Якщо при будівництві дотримано СНиПи (3 метри від дороги та 5 метрів від паркану) та при реконструкції ці параметри не вийшли за допустимі межі, то узаконити дії можна у звичайному порядку. Якщо відступи в нормі, але є обтяження на ділянці, які неможливо погодити, наприклад, зона ЛЕП, то держорган відповість відмовою та направить забудовника до суду. Варто враховувати, що в суді зараховується згода всіх власників на внесення змін учасників сервітуту, що бажано підтвердити документально.

Радимо заручитися схваленням суміжних землекористувачів, інакше є ймовірність зустрітися з ними на судовому засіданні та почути доводи проти реконструкції будівлі. Таким чином, буде сформовано доказову базу, яка показує те, що ви намагалися відновити порушене право у досудовому порядку. Так як це зробити не вдалося, формується позов про визнання права власності на будову (зверніть увагу, що визнається право на весь об'єкт нерухомості, а не реконструйовану частину) і подається до судового органу.

Ще на етапі планування варто пам'ятати:

1. Земельна ділянка, де розташована будівля, та планується проведення реконструкції, має бути відмежована. А якщо ні, то отримати повідомлення про початок робіт в адміністрації, і узаконити такі зміни буде неможливо. Без інформації про точні координати кордонів забудовник не зможе визначити правильні відступи при будівництві, а інженери (експерти) не зможуть визначити, чи є обтяження на ділянці.
2. Якщо вносяться корективи в конструкцію будівлі, власник втрачає право і повинен знову його отримати вже змінену будову.Наприклад, нашими кадастровими інженерами проводиться перевірка на відповідність виконаній реконструкції будівельним нормам, видається досудовий висновок. Якщо у досудовому порядку узаконити зміни не виходить, тоді на підставі всієї доказової бази подається заява до суду.

Чи потрібний дозвіл на реконструкцію приватного будинку 2022 року. Навіщо дозвіл на будівництво замінили повідомленням

До 3 серпня 2018 року та відповідно до вимог статті 51 Містобудівного Кодексу для початку будівництва був потрібний дозвіл, який покликаний зафіксувати факт відповідності проекту будівництва житлового будинку планам використання ділянки у даному поселенні або його структурній частині. Також визнаються дозволи, видані до набрання чинності ГрК РФ (п.З ст.8 ФЗ від 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Отримання дозволу на будівництво займало 10 днів і потребувало фінансових та тимчасових витрат на підготовку наступних документів:

1. Проект будівництва будинку чи його реконструкції;
2. акт експертизи відповідності проекту;
3. Загальний план забудови в масштабі 1:500 із зазначенням осей будов;
4. Витяг з ЄДРН на земельну ділянку або свідоцтво про власність, або договір оренди.

Однак, згідно з новою статтею 51.1 ГрК РФ, з 3 серпня 2018 року почав діяти повідомчий порядок і отримувати дозвіл на будівництво більше не потрібно.

Чи є питання?

Готовий безкоштовно проконсультувати вас за телефоном

8 800 350 56 07

Дзвінок безкоштовний для всіх регіонів РФ

Повідомчий порядок було введено з метою зменшення термінів розгляду заявок та збільшення темпів будівництва. Проте термін видачі дозволів скорочено і тих об'єктів, які підпадають під цей порядок.До них відносяться особливо небезпечні, складні та унікальні будови. Як правило, житлові будинки такими не є.

Доцільність запровадження повідомлювального порядку заперечується фахівцями. Головні аргументи: збільшення житлових будов, що не відповідають нормам безпеки, а також використання землі не за призначенням. Нові проблеми, звичайно, вирішуються за допомогою органів державного контролю, але ж вони створюють додаткове навантаження на контролюючий орган. Загалом замкнене коло.

Виходить, що повідомлення про заплановане будівництво або реконструкцію об'єкта ІЖС є варіантом договірних відносин, коли одна із сторін бере на себе обов'язки по зведенню будівлі відповідно до поданих документів, а інша дає на це дозвіл і здійснює контроль відповідності дій забудовника заявленим документам.