Покрокова інструкція при купівлі земельної ділянки: від перевірки до подання документів до МФЦ

При купівлі нерухомості дуже важливо правильно перевірити об'єкт, зібрати необхідні документи та зареєструвати перехід права власності у Росреєстрі. Це справедливо і для земельних ділянок, і для квартир, і для нежитлових приміщень. Сама процедура не надто складна, особливо якщо скористатися рекомендаціями професіоналів.

Тому ми склали деталізовану інструкцію, яка описує все кроки купівлі земельної ділянки – Від перевірки нерухомості до подачі документів до МФЦ.

Покупка земельної ділянки: покрокова інструкція

Не має значення, хто власник нерухомості – фізособа чи компанія-забудовник. Коли відбувається купівля земельної ділянки, покрокова інструкція у власника і у юрособи однакова, і складається з п'яти етапів:

1. Перевірка нерухомості. Вивчіть кадастрову карту та отримайте витяг з ЄДРН.
2. Укладання попереднього договору купівлі-продажу (ДКП). Він позбавить невизначеностей.
3. Вибір форми та способу оплати. Готівкою, банківським переказом або через акредитив.
4. Висновок фінального ДКП. Він має юридичну чинність.
5. Подання документів до МФЦ. Росреєстр зареєструє, що ви стали новим власником земельної ділянки.

Розглянемо цей порядок купівлі земельної ділянки докладніше.

1 етап: Перевірка нерухомості

Вибрана земельна ділянка може перебувати під арештом, обмеженням прав продажу, не бути зареєстрованою в Росреєстрі або не підходити під потрібні цілі. Тому його потрібно перевірити перед покупкою. Процедура займає 10-15 хвилин і не потребує звернення до МФЦ.

Перевірка проходить онлайн:

1. Відкрийте Публічну кадастрову карту Росії (ПККР) на сайті Росреєстру та знайдіть там потрібну ділянку. Це можна зробити за кадастровим номером, адресою або просто на карті.
2. У довідці-виписці (з'являється у лівому куті екрана) перевірте призначення ділянки. Якщо там зазначено «індивідуальне житлове будівництво» або «ведення підсобного господарства» (для земель у населених пунктах) – то на ньому ви зможете збудувати будинок та прописатись у ньому. Якщо вказано інше призначення – то ділянка підходить лише для дачі, саду чи городу.
3. На тому ж сайті Росреєстру отримайте витяг з ЄДРН за кадастровим номером. Це – платна послуга, 2022 року вона коштує 350 рублів.
4. У виписці знайдіть пункт, пов'язаний з обмеженням прав власності. Він має бути порожнім (або зі статусом "не зареєстровано"). Якщо є якесь обмеження – ви не зможете стати власником ділянки до його зняття. Від покупки такої нерухомості краще відмовитись.

Деякі ділянки не відображаються на ПККР. Це означає, що вони не пройшли межування і не були належним чином зареєстровані. Від їхньої покупки краще відмовитися. Справа в тому, що зареєструвати право власності можна лише на розмежовані ділянки, тож попросіть власника звернутися до кадастрового інженера.

Якщо ви купуєте територію без будівлі – попросіть у власника кадастровий паспорт та документи, що підтверджують право власності. Покрокова інструкція купівлі будинку із земельною ділянкою також передбачає перевірку технічного паспорта будівлі. Цей документ потрібно надати до Росреєстру.

2 етап: Укладання попереднього договору купівлі-продажу

Попередній договір купівлі-продажу (ДКП) – це документ, який усуває всі можливі розбіжності та невизначеності в угоді. Він повної юридичної сили не має, тому може складатися у простій усній формі – «домовилися та потиснули руки». Але краще, якщо його буде написано і підписано.

У цьому документі зазначаються:

• Характеристики нерухомості – кадастровий номер, адреса, площа.
• Дані продавця та покупця – інформація з паспортів, свідоцтва про власність (якщо є), довіреність (якщо є).
• Вибраний спосіб оплати, а також інформація про завдаток, аванс або інші часткові платежі.

Попередній ДКП можна укладати навіть за відсутності розбіжностей. Цей документ просто захищає продавця та покупця. А при використанні акредитива він є обов'язковим.

3 етап: Вибір способу оплати

Вибір способу оплати накладає зобов'язання продавця чи покупця. «Просто так передавати гроші» небажано, оскільки необхідний фінансовий захист. Найбільш поширені три способи оплати:

• Готівкою. Отримавши гроші, продавець зобов'язаний написати та передати покупцю розписку. Цей документ потім подається до МФЦ.
• Банківським переказом з рахунку на рахунок. Реквізити рахунків слід зазначити у ДКП. Після переведення покупець повинен зберегти квитанцію та надати її до МФЦ.
• Через акредитив. Покупець відкриває рахунок у банку, який зараховує гроші. Після укладання ДКП та реєстрації угоди до МФЦ продавець зможе їх отримати.

На кожен платіж оформляється окремий документ. Наприклад, якщо покупець спочатку вніс завдаток, а потім суму, що залишилася, продавець повинен написати дві розписки.

4 етап: Укладання договору купівлі-продажу

Фінальний ДКП має юридичну чинність. Його потрібно надати до МФЦ (Росреєстр). Тому бажано, щоб його було складено професіоналом – ріелтором чи юристом. У цьому документі зазначаються:

• Дані продавця та покупця. Фізособи вказують інформацію з паспорта, юрособи – зі статутних документів.
• Дані нерухомості. Кадастровий номер, адреса, площа, ціна. Якщо на ділянці розташований будинок – відомості про цю будову також необхідно внести до ДКП.
• Відомості про ціну, терміни та спосіб оплати, а також реквізити обох сторін (якщо оплата здійснюється безготівковим переказом або через акредитив).

ДКП складається в трьох примірниках: по одному продавцю, покупцю та в Росреєстр.

5 етап: Реєстрація. Покупка земельної ділянки через МФЦ: покрокова інструкція

Після підписання ДКП та оплати потрібно зареєструвати перехід права власності. Це робиться через Росреєстр. Вам потрібно буде надати до МФЦ такі документи:

• Заява за встановленою формою. Його зразок можна завантажити із сайту Росреєстру.
• Договір купівлі-продажу (оригінал). Росреєстр забере його на перевірку та зберігання.
• Копії паспортів сторін угоди. Якщо продавець чи покупець – юридична особа, також знадобиться копія статутних документів. Запевняти у нотаріуса, як правило, не потрібно.
• Документ, що підтверджує оплату: розписка, квитанція банківського переказу, копія договору акредитива та квитанція про внесення грошей.
• Документи земельної ділянки: кадастровий паспорт, а також свідоцтво про право власності або витяг з ЄДРН, отримані від продавця. Якщо на землі стоїть будинок – також знадобиться технічний паспорт будівлі.
• Квитанція про оплату державного мита. Її вносить покупець.

Співробітник МФЦ прийме у вас ці документи та надасть квитанцію, на якій вказано термін переходу права власності. Після його закінчення ще раз зверніться до Росреєстру, щоб отримати офіційну виписку з ЄДРН.

Вітаємо, все етапи купівлі земельної ділянки пройдено – і ви стали повноправним власником.

Чому краще купувати земельні ділянки у Підмосков'ї від забудовника, а не від приватної особи

Купівля землі у власників-фізособ може супроводжуватися ризиками: територія може бути не розмежована, не підходити для будівництва житлового будинку, перебувати під арештом або обтяженням.

Земельні ділянки, які пропонує наша компанія «Лукомор'я», таких ризиків позбавлені. Вони готові до продажу та оформлення. У нас є ділянки як під ІЖС – у побудованому на них будинку можна прописатись – так і під дачне господарство. Але головне – всі вони розташовані у Підмосков'ї, в екологічно чистій зоні, але при цьому неподалік столиці.

Які необхідні документи для придбання у власника

Щоб зробити купівлю земельного наділу в приватної особи знадобляться такі документи.

• Цивільні паспорти РФ на підтвердження особи продавця і покупця.
• Документи, що засвідчують, що цей вид нерухомості є власністю продавця.
• Висновок незалежної експертизи щодо оцінки земельного наділу.
• Документи, які дозволяють проводити майно.
• Письмова заява чоловіка (і) продавця, що дає згоду на продаж нерухомості. Заява має бути засвідчена нотаріусом.
• Письмова згода чоловіка (і) покупця на купівлю також засвідчена нотаріально.
• Витяг, що підтверджує відсутність заборон на реалізацію земельного наділу.
• Витяг, що підтверджує відсутність податкових заборон на реалізацію земельного наділу.

Вищеописаний список документів є базовим та його перелік рекомендовано погодити з нотаріусом.

Які необхідні документи для придбання земельного наділу ІЖС

Для придбання земельного наділу під забудову потрібні такі документи.

• Документ, який вказує на призначення земельного наділу. Так як не на всіх ділянках можна робити забудову.
• Цивільний паспорт РФ на підтвердження особи обох сторін угоди.
• Документ, що засвідчує, що це майно є власністю продавця.
• Витяг, що підтверджує відсутність арештів та інших обтяжень.
• Технічний паспорт.
• Реєстраційне свідоцтво з наданою ділянкою кадастровим номером.

Ділянки, на яких заборонено проводити будівництво.

1. Участь для ведення сільськогосподарської діяльності.
2. Земельні наділи відведені під садівництво.

Хоч би як запевняв продавець про те, що ділянку можна перевести в використання ІЖС не варто їй довіряти. Зрозуміло, є ділянки, які можна перевести на використання ІЖС, але краще в таких випадках проконсультуватися у юриста.

У разі якщо земельний наділ знаходиться біля водойм або лісу він також може потрапляти в категорію наділів, на яких заборонено здійснювати споруди.

Необхідні документи при купівлі дачної ділянки

Купуючи дачну ділянку, необхідний такий перелік документів.

• Документи, що підтверджують право продавця здійснювати продаж земельного наділу.
• Техпаспорт на будинок та ділянку.
• План земельного наділу та його кадастровий номер.
• Письмова заява чоловіка (і) продавця звіриною нотаріусом, що дає згоду на продаж дачі. Якщо людина не одружена, необхідний підтверджуючий документ.
• Письмова заява чоловіка (і) нотаріально засвідчена, що дає згоду на придбання дачі. Також у разі відсутності шлюбу необхідний документ, що підтверджує.
• Витяг, що підтверджує відсутність будь-яких заборгованостей податкових, комунальних і т.д.
• Документ, що підтверджує те, що дачна ділянка не є заставним майном та інші обмеження.
• Паспорт громадянина РФ продавця та покупця для підтвердження особи.

Якщо на земельному наділі відсутні капітальні споруди, необхідна довідка з БТІ, що підтверджує цей факт. Відсутність будь-яких документів із вище перерахованого списку ускладнюють або взагалі не дозволяє здійснити реєстрацію дачної ділянки.

Також не варто довіряти запевненням продавця, що документи є і робити розрахунок або залишати заставу за ділянку, що купується. Всі ці дії необхідно виконувати, упевнившись у наявності повного пакета документів у присутності нотаріуса.

Які документи необхідно надати для державної реєстрації прав на земельну ділянку

Щоб стати повноцінним і законним власником придбаної нерухомості потрібно зробити її реєстрацію.

Для того щоб здійснити реєстрацію земельного наділу необхідні такі документи, як.

• Заява про реєстрацію. Заява пишеться за встановленим Росреєстром зразком.
• Паспорт громадянина РФ на підтвердження личности.
• Техпаспорт на земельний наділ.
• Документ, що дає підстави людині здійснювати реєстрацію.
• Копії квитанцій про сплату державного мита.
• Додаткові документи про особливості купівлі земельного наділу, наприклад, нотаріально завірену згоду чоловіка (і), свідоцтво про шлюб і т.д.

Сума держмита варіюється від 100 до 15000 рублів залежно від того для яких цілей купується ділянка та якою особою фізичною чи юридичною.

Яким чином можна здійснити перевірку документів на земельний наділ, що купується.

Враховуючи велику кількість шахрайських афер на ринку нерухомості, рекомендовано ретельно перевіряти документи на ділянку, що купується, і її місцезнаходження. Так як буває, що покупцю показують одну ділянку, а набуває вона зовсім іншою.

Перевірка документів здійснюється двома способами.

1. Перевіркою займається агентство нерухомості, і вся відповідальність лягає на них.
2. Перевірку документів самостійно здійснює покупець.

Якщо у першому способі все зрозуміло, то у другому процес перевірки складається з наступних етапів.

1. Покупцеві необхідно переписати або зняти копії всіх даних із документів, що надаються, на земельний наділ ініціали власника, номер свідоцтва і так далі. Свідоцтво про реєстрацію земельної ділянки є документом суворої звітності захищене голограмою та водяними знаками у разі сумнівів у справжності документа його можна перевірити у службі Федеральної реєстрації, де зберігається другий примірник. Якщо продавцю нема чого приховувати він без проблем надасть усі необхідні дані. Також якщо площа ділянки зазначена в документах викликає сумнів її можна переміряти самостійно, покупець має повне право.
2. Після того як всі необхідні дані будуть зібрані, необхідно зайти на інтернет-ресурс Федеральної реєстраційної служби rosreestr.ru і знайти розділ «Публічна кадастрова карта». Ведучи у відповідному полі кадастровий номер на екрані, з'явиться повна інформація про ділянку, що купується. Необхідно звірити адресу ділянки її місцезнаходження, конфігурацію, кількість сусідніх ділянок.
3. Необхідно замовити виписку у Федеральній реєстраційній службі на ділянку, що купується. За випискою можна встановити хто власниць земельного наділу, наявність арештів та інших обтяжень. Витяг здійснюється протягом п'яти робочих днів і коштує орієнтовно 200 рублів.
4. Якщо результати вищеописаних способів викликають сумнів або з якихось причин не влаштовують, можна замовити винос натуральних кордонів. Фахівець із картографії покаже на ділянці його кордону, після чого видасть підтверджуючий акт. Насолода – це не з дешевих коштує близько 4000 рублів і за часом займає до двох тижнів.

Всім процесом перевірки документів повинен займатися покупець без участі продавця, оскільки він є зацікавленою особою та може надавати недостовірну інформацію.

Процедура купівлі земельного наділу

Земельну ділянку можна придбати у власника або держави через аукціон. Для придбання через аукціон у держави необхідно подати заявку на участь у ній. В аукціоні мають право брати участь тільки люди, що в ньому зареєструвалися.

Після завершення аукціону покупець, який виграв, набуває земельного наділу. Після оплати виграного лоту провадиться оформлення договору.Оплату необхідно здійснити банківським переказом протягом п'яти днів після завершення аукціону.

Якщо нерухомість у вигляді земельного наділу купується у власника, то процедура купівлі трохи інша. Процес придбання такого виду нерухомості відбувається так.

1. Власник має пред'явити документи, що підтверджують, що даний вид майна належить йому та що він має право його продати.
2. Після перевірки документів можна призначити дату правочину.
3. Угода вважається проведеною, тоді коли здійснено підписання договору та розрахунок із продавцем. Також необхідно сплатити держмито.
4. Усі квитанції про сплату необхідно зберігати, оскільки вони знадобляться під час реєстрації ділянки.

Придбати земельний наділ у власника можна також і через аукціон.

Для покупки земельної ділянки вам знадобляться такі документи:

• договір купівлі-продажу земельної ділянки (кількість примірників = кількість сторін угоди + 1 для Росреєстру). За загальним правилом договір посвідчувати нотаріально не потрібно, за деяким винятком (про обов'язкове нотаріальне посвідчення угод читайте у статті)
• від продавця: витяг з ЄДРН або свідоцтво про право власності – документи, що підтверджують, що ви власник землі
• від продавця та покупця: паспорт (якщо ви втратили паспорт або він прострочений, заздалегідь займіться отриманням нового паспорта)
• від продавця та покупця: установчі документи (Для юридичної особи)
• від продавця: документи-підстави права власності на землю (договори, платіжні документи, свідоцтва про право на спадщину і т.д.), а також документи-підстави права власності по всьому ланцюжку попередніх угод із землею (перед покупкою земельної ділянки необхідно перевірити всю історію землі )
• від продавця: нотаріально засвідчену згоду подружжя (-а) продавця на вчинення правочину із землею, набутою у шлюбі, або підтвердження роздільного режиму власності (шлюбний договір, угода про поділ тощо). Якщо договір купівлі-продажу посвідчується нотаріально, необхідно також нотаріально посвідчену згоду дружини (-а) покупця. В інших випадках згоду на купівлю землі за договором купівлі-продажу не потрібно.
• від продавця: згода органу опіки та піклування на вчинення правочину, якщо земельну ділянку продає неповнолітня або недієздатна
• від продавця: відмова інших власників від права переважної купівлі або підтвердження, що продавець сповістив у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку, із зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її (заява, направлена ​​поштою із рекомендованим повідомленням, термін очікування відповіді – 30 днів) (якщо купуєте частку у спільній частковій власності на земельну ділянку)
• від продавця та покупця:якщоінтереси на угоді із землею представлятиме довірена особа, то необхідно підготувати довіреність з усіма повноваженнями (довіреність з повноваженнями щодо підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки та реєстрації переходу права власності має бути нотаріально засвідчена)
• від продавця: згоду заставоутримувача на правочин, якщо земля в заставі, або згода одержувача рентиякщо земля обтяжена рентою
• від продавця: підтвердження дотримання права переважної купівлі, що належить муніципальній освіті, під час продажу земельної ділянки сільгосппризначення
• від продавця (рекомендуємо запросити): довідку з фінансового особового рахунку, що підтверджує відсутність заборгованості за комунальними платежами, довідку про відсутність заборгованості по внесках за капітальний ремонт (отримайте безпосередньо перед "виходом" на угоду)
• від продавця (рекомендуємо запросити): довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансеру, що підтверджують, що продавець не перебуває на обліку в цих установах (отримайте безпосередньо перед "виходом" на угоду), у деяких випадках рекомендується отримати від продавця висновок про медичний огляд на предмет "розсудливості" в день угоди
• від продавця та покупця: заяву про реєстрацію переходу права власності (оформляється та підписується в Росреєстрі або МФЦ)
• квитанція (платіжне доручення) про сплату мита за реєстрацію переходу права власності (зазвичай оплачує покупець)
• акт приймання-передачі земельної ділянки

Оплатіть та отримайте готові шаблони документів для купівлі-продажу нерухомості

Наші юристи підготували шаблони договору купівлі-продажу, акту та розписки. Дані шаблони враховують чинні норми закону та актуальну судову практику.

Юридична фірма "Двітекс" з 2010 року супроводжує угоди з нерухомістю.Ми маємо багатий досвід супроводу угод з нерухомістю (як на стороні покупця, так і на стороні продавця), регулярно стежимо за змінами законодавства та судовою практикою, тому можемо запропонувати весь спектр послуг, необхідних для здійснення безпечних з правової точки зору угод. Крім того, однією зі сфер діяльності нашої компанії є захист довірителів у судових спорах у сфері нерухомості, у зв'язку з чим ми маємо великі практичні знання заперечення угод з нерухомістю, що дозволяє нам виявляти приховані ризики угод. З судовою практикою наших юристів ви можете ознайомитись у розділі "Наш досвід". У нас ви можете замовити не лише послуги юристів, а й послуги ріелторів.

Звертаючись до нас, ви насамперед отримуєте консультацію від профільного юриста. Він поставить уточнюючі питання, детально розповість про порядок супроводу угоди з нерухомістю і представить вам пропозицію з вартістю послуг. Ми гнучко підходимо до порядку оплати юридичних послуг, пропонуючи різні пакети послуг та варіанти оплати.

Всю роботу з ведення справи ми беремо на себе: перевірка юридичної чистоти об'єкта, підготовка документів для угоди, отримання додаткових документів, вирішення організаційних питань, супровід довірителя на всіх етапах угоди, реєстрація переходу права власності або правочину, захист ваших інтересів до завершення угоди. Ми гарантуємо повну конфіденційність отриманої від вас інформації.

Послуги з супроводу угод із нерухомістю

Ми пропонуємо комплексні послуги із супроводу угод з нерухомістю будь-якої складності.Наші послуги включають перевірку об'єкта нерухомості, підготовку договору та інших документів, погодження умов угоди, внесення змін до тексту договору, супровід довірителя на всіх етапах угоди, а також реєстрацію угод та права власності. Ви також можете замовити послуги судового юриста з нерухомості для оформлення права власності та вирішення різних суперечок як до угоди, так і після.

• Послуги рієлтора з супроводу угод з нерухомістю
• Реєстрація права власності
• Перевірка нерухомості
• Юридичний супровід купівлі-продажу квартири
• Юридичний супровід купівлі-продажу земельної ділянки
• Юридичний супровід купівлі-продажу заміської нерухомості
• Юридичний супровід купівлі-продажу комерційної нерухомості
• Юридичний супровід угод з новобудовами
• Юридичний супровід оренди нерухомості
• Оформлення дарування нерухомості
• Юридичний супровід міни нерухомості
• Юридичний супровід ренти нерухомості
• Юридичний супровід купівлі нерухомості на торгах

Ви можете замовити комплексні послуги досвідчених юристів із супроводу угод з нерухомістю та вирішення судових спорів у Юридичній фірмі «Двітекс».

Для замовлення послуг зателефонуйте нам за номером 8 (495) 223-48-91
або залиште заявку на сайті

Оплатіть та отримайте готові шаблони документів для угоди з нерухомістю

Наші юристи підготували шаблони договору купівлі-продажу, акту та розписки. Дані шаблони враховують чинні норми закону та актуальну судову практику.