Іпотека чи споживчий кредит на купівлю житла: чому іпотека вигідніша?

У Росії власне житло завжди було затребуваним. На відміну від європейських країн, росіяни вважають за краще володіти нерухомістю, а не орендувати її. Незважаючи на переваги іпотеки, багато хто обирає альтернативу — споживчий кредит. Розглянемо, що краще – іпотека або споживчий кредит, розберемо 8 відмінностей між ними, і розповімо, чому брати іпотеку таки вигідніше, ніж звичайний кредит.

8 відмінностей іпотеки від споживчого кредиту

Для тих, хто хоче оформити позику на покупку житла, важливо розглянути всі доступні варіанти. До кожного випадку підходять різні види кредитування. При оформленні угоди слід враховувати сукупний зиск. Для когось це відсутність складнощів у отриманні коштів, а для когось — економія на переплаті за відсотками.

Експерт у галузі іпотеки з 10-річним стажем. Є керівником відділу іпотеки у великому банку, на рахунку понад 500 успішно схвалених іпотечних кредитів.

На російському ринку більшу частину нерухомості купують в іпотеку, а не за програмами споживчого кредитування. І цей чинник має свої причини. Головна з яких – нерозуміння вигоди такої угоди.

1. Мета

Призначення коштів, виданих за іпотекою, очевидно — на купівлю житла. На інші операції витратити гроші не можливо. Російські банки додатково поділяють програми кредитування за видами нерухомості: приватний будинок, новобудова чи вторинний ринок.

Щодо споживчої позики обмежень щодо мети витрат немає. Банк не просить інформації про те, на що будуть спрямовані гроші.Тому витратити їх можна і на покупку житла, і на ремонт, і на меблі.

2. Процентна ставка

Іпотечні програми в Росії мають нижчі відсоткові ставки.

На 2024 рік діють такі ставки з іпотеки:

За споживчими кредитами ставки відрізняються так:

3. Сума

Щодо розміру кредиту також є певні особливості.

Так, представлені у російських банках програми пропонують такі суми:

• Газпромбанк – до 3 мільйонів.
• Тінькофф – 2 мільйони.
• Альфа-банк – 5 мільйонів.
• Росбанк – 3 мільйони.

За іпотечними напрямками обсяг позики набагато більший:

• ФК Відкриття – до 30 мільйонів.
• ВТБ – 60 мільйонів.
• ЮніКредит – 12 мільйонів.
• Россільгоспбанк – 12 мільйонів.

4. Терміни

Головна особливість іпотеки – тривалість. Вона перевищує терміни за споживчими кредитами. Це дозволяє розбити велику суму на 10-20-30 років так, що від цього не страждає сімейний бюджет.

У провідних банках Російської Федерації діють такі терміни з іпотеки:

5. Початковий внесок

У випадку зі споживчими кредитами першого внеску немає.

Якщо оформляється іпотека, то перший внесок потрібен завжди.

На стандартних умовах видача іпотеки здійснюється з першим внеском:

1. Альфа-банк – від 10%.
2. Відродження – від 15%.
3. СМП Банк – від 20%.
4. Московський Кредитний Банк – не менше 20%.

6. Застава

Запорука потрібна як забезпечення боргових зобов'язань. За споживчими кредитами такий захід не застосовується. Оскільки іпотека — більша позика, то тут потрібний додатковий захист. І банки вимагають залишити житло у заставу.

Експерт у галузі іпотеки з 10-річним стажем. Є керівником відділу іпотеки у великому банку, на рахунку понад 500 успішно схвалених іпотечних кредитів.

У будь-якій іпотеці основною заставою є нерухомість, що купується. Іпотечний кредит видають, виходячи з її вартості. Якщо низька рентабельність житла (дачі, приватні будинки), банк може запросити додаткові гарантії. Зазвичай це нерухомість, але за домовленістю беруть і рухому власність.

7. Пакет документів

Для оформлення іпотеки необхідно зібрати великий пакет документів.

До основного списку входять:

1. Паспорт громадянина Російської Федерації.
2. Доказ доходу. Основний варіант – довідка за формою 2-ПДФО. Дозволяється та заповнення бланка за формою банку. За наявності пенсійних виплат документ оформляється у відповідному органі влади – пенсійному чи соціальному фонді.
3. Щоб довести наявність стажу, представляють засвідчену копію трудової книжки.

Також банк видає анкету, яку потрібно заповнити та додати до пакету документів.

По об'єкту нерухомості збирають такі документи:

• Свідоцтво про право власності (якщо є).
• Технічна документація
• Оціночний звіт — зазвичай призначається експертом банку.
• Паспорт продавця
• Витяг з ЄДРН — щоб перевірити, чи є обтяження на об'єкті.

Читайте також: Як купити квартиру, якщо вона в іпотеці в 2021 році: умови та покроковий план

Обов'язково подають додаткові документи (за наявності):

1. Військовий квиток – для чоловіків, які не досягли 27 років.
2. Посвідчення водія — незалежно від категорії.
3. Свідоцтва про здобуття освіти – про завершення школи, коледжу, університету.
4. Свідоцтво про шлюб або його розірвання. Якщо укладався шлюбний договір, його також прикладають.
5. Свідоцтво про народження дітей.

Якщо говорити про споживчу позику, то набір паперів буде набагато меншим. Іноді достатньо паспорта та довідки про доходи.

8. Додаткові витрати

Під час оформлення будь-якого кредиту є додаткові витрати. Вони пов'язані з комісійними стягненнями. Іноді банки пропонують безкомісійні програми.

Експерт у галузі іпотеки з 10-річним стажем. Є керівником відділу іпотеки у великому банку, на рахунку понад 500 успішно схвалених іпотечних кредитів.

Так, Россільгоспбанк видає позички без стягнення комісій за переказ коштів та укладання угоди. Але вони мають жорсткі покарання за невиконання умов договору. Щомісячні стягнення становлять 0,1% від суми боргу щодня. Плюс призначається неустойка – 20% на рік за весь термін кредитування.

У випадку з іпотекою додається кілька обов'язкових платежів:

• Оцінка нерухомості – від 2 тисяч рублів.
• Страхування нерухомості, здоров'я та життя позичальника.
• Державне мито – від 1 до 2 тисяч рублів.

Купуючи житло на вторинному ринку, знадобиться оренда осередку в банку — для безпеки угоди. Вартість послуги залежить від банку.

Переваги та недоліки іпотечного кредиту

Оформлення іпотеки – один із найбільш популярних методів купівлі житла в Росії. Він має як позитивні, і негативні сторони.

• Низька відсоткова ставка.
• Тривалий термін – до 30 років.
• Дострокове погашення дозволено більшістю банків без штрафів та комісій.
• Дають більшу суму, ніж у споживкредиті.

• Складність оформлення угоди. Потрібно збирати великий пакет документів, мати добрий дохід та постійне місце роботи.
• Перший внесок. Його надають у момент укладання угоди. Зазвичай банки просять від 10 до 20 відсотків вартості житла. Для покупки приватного будинку дачі потрібно внести від 40%. Це велика сума, яка не завжди є у позичальника.
• Ризик втратити житло. При оформленні іпотеки обов'язкова застава нерухомості, що купується. Що стосується тривалих прострочок банк конфіскує майно. Іноді банк вимагає надати до застави додаткову нерухомість. За невиконання умов договору є ризик втратити обидва забезпечення.

Переваги та недоліки споживчого кредиту

Споживчий кредит у деяких випадках може бути вигідною заміною іпотечної позики. Особливості змінюються залежно від фінансової установи, що видає споживкредит.

• Легке оздоблення. Порівнюючи іпотеку та споживчий кредит, можна відзначити, що для останнього потрібно набагато менше документів. Часто потрібен лише паспорт та довідка про доходи. При великих сумах необхідно залучати поручителя, але може бути будь-який громадянин, має нормальний дохід. Крім того, споживчий кредит видається набагато швидше: часто від моменту подання заявки до перерахування коштів проходить 2-3 дні.
• Не губиться житло. В іпотечних кредитах забезпеченням є житло, що купується. Якщо клієнт довго не платить за позикою, банк має право відібрати майно та реалізувати його в рахунок погашення боргу. При цьому вже сплачені суми не повертаються. Споживчий кредит, якщо його видано під заставу, таких ризиків немає. Кредитор може нарахувати пеню та звернутися до суду за стягненням грошей, але втратити квартиру у цьому випадку складно.
• Немає цільових обмежень. Іпотечні кошти перераховуються безпосередньо продавцю житлової площі, і сам клієнт не отримує нічого. У разі споживкредиту можна використовувати його на будь-які потреби: частину грошей направити на покупку квартири, а кошти, що залишилися, пустити на ремонт.

Читайте також: Іпотечні канікули та закон 2019 року: як отримати і коли ухвалять законопроект?

• Високий відсоток. У зв'язку з тим, що іпотека — цільовий кредит та гарантований житлом, у ньому встановлюється демократична ставка. У разі споживкредиту відстежити його витрачання не можна, а більшість позичальників не надає заставу. Це ускладнює стягнення грошей у разі прострочення.
• Мінімальний термін. Кредит видають на невеликий термін, що не перевищує 7 років. Якщо сума велика, а термін кредиту невеликий, щомісячні платежі будуть дуже високими.
• Маленький розмір. З огляду на нецільове витрачання позики та відсутність надійних гарантій його повернення банк не схвалить великий кредит. Це означає, що його краще вибирати для облаштування купленого житла та додаткових потреб. Тому за допомогою споживчої позики купити квартиру малоймовірно.

Випадки, у яких краще взяти споживчий кредит

Більшість кредитів купівлю житла видається як іпотеки.Це логічно, оскільки саме цей варіант спрямований на купівлю житла. Але іноді вигідніший споживчий кредит.

Експерт у галузі іпотеки з 10-річним стажем. Є керівником відділу іпотеки у великому банку, на рахунку понад 500 успішно схвалених іпотечних кредитів.

Оформляти нецільовий кредит на квартиру варто, якщо нерухомість потрібна терміново. У клієнта має бути впевненість у тому, що сума, що бракує, по угоді з'явиться в короткі терміни. Таке можливо, якщо очікується одержання спадщини, або продаж іншої нерухомості, автомобіля.

Вигідно брати нерухомість через споживкредит і у випадку з нежитловими приміщеннями. Наприклад, коли здобувається приміщення під бізнес. Тоді іпотеку не схвалять та відмовлять у позиці. А споживчий кредит схвалять, і відсотки щодо нього будуть невисокі.

Випадки, у яких краще взяти іпотеку

Якщо житло купується для всієї родини, варто розглядати саме іпотеку. Завдяки довгому терміну вона дозволяє поділити великі суми платежів на менші. У цьому випадку щомісячний платіж за кредитом стає посиленим для сімейного бюджету.

Керую агенцією нерухомості. Маю великий досвід продажу, допомагаю клієнтам в оформленні іпотеки.

Враховувати слід і фактор тривалості виплат. Іпотека видається терміном 10, 20, 30 років. Тому вона підходить тим, хто має стабільну роботу та заробітну плату. Позичальник повинен мати впевненість у тому, що він зможе вносити платежі по іпотеці протягом усього терміну виплат.

Порівнюємо звичайний кредит з іпотекою та вибираємо, що вигідніше

Щоб прорахувати вигоду кожного виду кредитування, розглянемо їх докладно з прикладу позики 2 000 000 рублів. Обидва кредити видано на умовах Ощадбанку. Перший внесок – 10%.Іпотечний кредит видано під 8,5%.

При терміні виплати 10 років умови становитимуть:

• Розмір щомісячного погашення – 22,3 тис. карбованців.
• Виплат загалом – 2 мільйони 678 тис. карбованців.
• Розмір переплати – 878 091 рублів.

У випадку зі споживчим кредитуванням, яке в середньому оформляють під 13,9% та строк його повернення в 10 років, щомісячний платіж складе 30,9 тис. грн. карбованців. У сумі клієнт виплатить 3 мільйони 711 тисяч рублів, і загальна переплата становитиме 1,71 млн. руб.

Експерт у галузі іпотеки з 10-річним стажем. Є керівником відділу іпотеки у великому банку, на рахунку понад 500 успішно схвалених іпотечних кредитів.

Таким чином, купувати житло в іпотеку набагато вигідніше, ніж у звичайний кредит. Однак зважте, що споживчий кредит не видадуть у такому розмірі на тривалий термін. Навіть якщо це станеться, банк збільшить відсоткову ставку до 19-20% річних. Як наслідок — переплата та щомісячне навантаження відчутно зростуть. Тому іпотеку брати набагато вигідніше, незважаючи на складніший процес оформлення та ризик втрати житла.

Онлайн калькулятор

Щоб наочно побачити переплату за іпотекою, використовуйте наш іпотечний калькулятор. Також на ньому можна розрахувати простий кредит та порівняти його з іпотекою. Введіть суму, процентну ставку, термін, перший внесок (якщо не потрібен, поставте 1), і калькулятор розрахує розмір щомісячних платежів та покаже переплату за кредитами.

Калькулятор іпотеки

Висновки

Для кожної із ситуацій існує свій варіант позички. Позичальник повинен відштовхуватися від вигоди, яку він отримає під час оформлення угоди. При нестачі невеликої суми краще звернутися до споживчого кредитування.Іпотека дозволяє повільно, але зручно погашати борг за придбане житло.

У поточних економічних умовах більшій частині росіян потрібно далеко не один рік, щоб накопичити суму, необхідну для покупки власної нерухомості. На щастя для них банки охоче схвалюють грошові позики на придбання квартири, апартаменту, таунхауса або приватного будинку. Однак наважившись скористатися такою можливістю, потенційні позичальники опиняються перед непростим вибором: укласти договір на споживчий кредит або надати перевагу оформленню іпотеки. Обидва варіанти мають плюси та мінуси. Пропонуємо розібратися, у чому полягає принципова відмінність між звичайним кредитом та іпотекою, а також вивчити інші нюанси банківських пропозицій.

Чим відрізняється іпотека від споживчого кредиту

Обидва види кредитування для фізичних осіб дають змогу взяти в банку гроші під відсоток на визначений термін. Тож у чому різниця між ними?

Головна відмінність традиційного споживчого кредиту від іпотечного залежить від цілях, куди клієнту видають кошти. У першому випадку позичальник має право витратити фінанси на будь-які потреби (від оплати медичних послуг до покращення житлових умов), а в другому – виключно на придбання житла (квартири в новобудові, будинки на вторинному ринку тощо).

Друга відмінність – необхідність реєстрації застави. У випадку з цільовим іпотечним кредитом на нерухомість, що купується, накладається обтяження. Відповідно, квартира чи інша нерухомість перебуває у заставі в банку досі внесення позичальником останнього платежу.Якщо взяти споживчий кредит готівкою, то додаткове забезпечення не буде потрібно.

Термін погашення боргу також значно відрізняється залежно від способу кредитування. Враховуючи ризики, які беруть він банки при видачі звичайних споживчих кредитів, максимально можливий період із них становить 5-7 років. Щодо іпотеки, то завдяки наявності обов'язкової застави, кредитори готові збільшити термін погашення до 30 років.

Наступна відмінність – розмір процентної ставки. Як правило, за іпотекою вона нижча, ніж якщо оформляти нецільовий кредит під заставу нерухомості. Так, АТБ пропонує взяти кредит під заставу зі ставкою від 11,2%, а іпотеку (на вторинному ринку) – від 9,99% (за пільговою Далекосхідною держпрограмою – від 0,8%).

Необхідність у початковому внеску є відмітною ознакою іпотечного кредитування. Яка це буде сума — залежить від вартості житла, що купується. Наприклад, в Азіатсько-Тихоокеанському банку (АТ) розмір початкового внеску — від 10% від ринкової ціни об'єкта нерухомості.

Остання різниця між іпотекою та споживчим кредитом полягає в кількості документів. У разі подання заявки на нецільовий кредит знадобляться паспорт, довідка про доходи та копія трудової книжки. Однак для оформлення іпотеки необхідно підготувати розширений пакет документів, що включає також документи з нерухомості – звіт про оцінку, документи, що встановлюють право.

Плюси та мінуси іпотеки

Перш ніж взяти іпотечний кредит на покупку квартири чи житла за містом, слід розібратися, які переваги та недоліки характерні для подібних пропозицій.

Плюси іпотеки

Мінуси іпотеки

Розмір процентної ставки нижчий, ніж за іншими видами кредиту

При оформленні довгострокової іпотеки загальна переплата за житло зростає

Можливість підібрати комфортний розмір щомісячного платежу (завдяки тривалому терміну кредитування)

Додаткові витрати на страхування (предмета застави, титулу, життя та здоров'я позичальника) та процедуру оцінки нерухомості

Суму кредиту можна збільшити за рахунок залучення співпозичальників

Потрібний власний капітал на початковий внесок у розмірі 10–15% вартості нерухомості

Передбачено податкове вирахування за сплачені відсотки за іпотекою

Є низка обмежень та вимог до об'єкту нерухомості

Окремим категоріям громадян доступні пільгові іпотечні програми, що субсидуються державою

Більш тривала процедура оформлення угоди у банку

Можна використовувати материнський капітал як початковий внесок за цільовим кредитом на покупку квартири чи будинку

Аж до повного погашення іпотечної позики діє низка обмежень на розпорядження придбаним житлом

Кредитор гарантує юридичну чистоту угоди (після ретельної перевірки забудовника та об'єкта нерухомості)

Невиплата основної суми позики та відсотків за ним може спричинити втрату права власності на нерухомість

Плюси та мінуси споживчого кредиту

Щоб остаточно з'ясувати, чи вигідно покупцю нерухомості брати в банку іпотеку, слід також проаналізувати, які переваги та недоліки характерні для нецільового кредиту.

Плюси кредиту

Мінуси кредиту

Для подання заявки достатньо мінімального пакета документів (паспорт громадянина РФ, довідки про доходи фізичної особи / виписки із зарплатного рахунку)

Розмір щомісячного платежу більший, ніж при оформленні іпотеки на ту ж суму (через малу тривалість терміну кредитування)

Кредит можна взяти на покупку будь-якого житла (у т. ч. на вторинному ринку) — схвалення банку не потрібне

Відносно високі процентні ставки

Необов'язково оформляти страховку на об'єкт нерухомості, життя та здоров'я кредитоотримувача

При відмові від особистого страхування сума щомісячного платежу буде значно вищою.

Початковий внесок не передбачено

Неможливо скористатися субсидіями та пільговими держпрограмами іпотечного кредитування

При взятті споживчого кредиту замість застави можна залучити поручителя

Без забезпечення можна розраховувати на схвалення позики тільки невелику суму

Оперативне оформлення документів

Висока ймовірність отримання відмови за поганої кредитної історії

Немає банківських обмежень на продаж, обмін чи здачу в оренду купленої нерухомості

Максимальна сума кредиту менша, ніж при оформленні іпотеки

Що простіше взяти: кредит чи іпотеку

Якщо велика кількість за і проти лише заважає прийняттю виваженого рішення, слід зосередитись на якомусь одному параметрі. Наприклад, відповідь на запитання "Що простіше оформити?" дозволяє зробити однозначний вибір на користь споживчого кредиту.

Для оформлення іпотеки потрібно заздалегідь підібрати нерухомість, що відповідає не лише побажанням покупця, а й критеріям банку. Зрозуміло, для цього потрібний додатковий час. Крім того, як уже було сказано, до банку необхідно надати розширений список документів про заявника (паспорт, СНІЛЗ, копію трудової книжки, довідку про доходи та суми податку фізичної особи тощо).д.) і житловому об'єкті, що купується (технічний паспорт, звіт про вартість нерухомості, виписку з ЄДРН, страховку та ін.).

Нецільовий кредит взяти набагато простіше. Позичальнику не потрібно займатися пошуком нерухомості, кількість документів зведена до мінімуму, а на розгляд заявки в банку потрібно не більше 1-3 днів.

Що вигідніше оформити

Також ситуацію із вибором способу отримання грошей житло можна розглянути з погляду вигоди для покупця. В даному випадку багато залежить від цілей та фінансового стану позичальника. Добре, якщо в нього вже є накопичення, які покривають більшу частину вартості квартири чи будинку. Тоді вигідно брати споживчий кредит готівкою на залишок суми. Тим самим вдасться уникнути додаткових витрат на страхування заставного майна, незалежну експертизу, підготовку пакету документів та реєстрацію житла.

Однак якщо резерви позичальника обмежені – вигідніше взяти іпотеку. Молоді сім'ї з дітьми можуть використовувати як початковий внесок материнський капітал. В іншому випадку доведеться мати в запасі 10–15% від загальної вартості нерухомості, що цікавить. Натомість, завдяки привабливій процентній ставці та тривалому періоду кредитування, розмір щомісячного платежу за іпотечним кредитом буде відчутно нижчим, ніж за споживчим. Якщо згодом у позичальника з'являться додаткові фінанси, можна достроково погасити іпотеку, тим самим значно знизивши підсумкову переплату. Крім того, йому буде доступне податкове відрахування за купівлю та виплачені відсотки.

Кредит чи іпотека: що взяти

То який варіант вибрати? Вивчивши відмінності існуючих програм і зваживши їх плюси та мінуси, можна зробити такий висновок:

• Звичайний нецільовий кредит підійде тим, хто хоче отримати гроші найближчим часом, але не бажає себе обмежувати у виборі нерухомості та розпорядженні нею. після продажу майна тощо). При цьому рівень доходу позичальників дозволяє їм брати на себе значне фінансове навантаження щодо виплати. боргу, оформленого під найвищий відсоток.
• Іпотека призначена для тих, хто готовий закласти будинок, що купується або квартиру в обмін на гарантії юридичної чистоти угоди і низьку відсоткову ставку від банку. Як правило, фінансові можливості цієї категорії позичальників дозволяють здійснити з власних коштів лише один великий платіж, тому тривалий термін кредитування з невеликими щомісячними виплатами є їм оптимальним варіантом.