Які документи потрібні, щоб отримати землю?

Наведіть камеру свого телефону на QR-код і перейдіть за посиланням

ТОВ ІА «Банки.ру» використовує файли cookie для підвищення зручності користувачів та забезпечення належного рівня працездатності сайту та сервісів. Cookie називаються невеликі файли, які містять інформацію про налаштування та попередні відвідування веб-сайту. Якщо ви не хочете використовувати файли cookie, ви можете змінити налаштування браузера. Умови використання дивіться тут.

© 2005-2025 ТОВ ІА «Банки.ру». При використанні матеріалів гіперпосилання на Banki.ru є обов'язковим.

Свідоцтво на товарний знак №445945 від 18.10.2011р.

* На основі досліджень OMI (Online Market Intelligence) у 2024 р., ТОВ «Тібурон» та АТ «ІОМ Анкетолог» у 2023 р.

Багато іноземців, які вирішили назавжди чи надовго залишитись у Польщі, розглядають питання придбання нерухомості. Однак польські закони обмежують право осіб, які не є громадянами РП, на купівлю квартир, будинків, землі тощо, вимагаючи спеціального дозволу.

Хто і за яких умов має отримувати дозвіл на купівлю нерухомості? Як оформити згоду уряду на придбання будинку чи квартири? Відповіді читайте у статті «Польського консультанта».

Вступні дані

Подальший матеріал присвячується іноземцям, які не є громадянами Польщі, іншої країни Європейської економічної зони (країни ЄС + Ісландії, Ліхтенштейну та Норвегії), а також Швейцарії.

Під іноземцем може розумітися як фізична, і юридична особа (чи суб'єкт господарювання без утворення юридичної особи).При цьому людина не з ЄЕЗ чи Швейцарії, яка володіє підприємством, зареєстрованим у РП, як фізична особа вважатиметься іноземців, бо як юридична – ні.

Угода, вчинена без отримання дозволу, навіть за дотримання інших формальностей, вважається недійсною.

Для простоти розуміння вважатимемо, що кожному із зазначених іноземців для купівлі нерухомості за умовчанням необхідний дозвіл від Міністерства внутрішніх справ та адміністрації Польщі. Однак є цілий перелік винятків, коли оформляти таку згоду не потрібно. Із цього й почнемо.

Коли іноземцю не потрібен дозвіл на купівлю нерухомості?

Список винятків (випадків, коли іноземець може придбати нерухомість у Польщі без будь-якого дозволу) чітко визначено у першій частині art.8 Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cizoziemców (Закон про купівлю нерухомості іноземцями).

Дозвіл на придбання іноземцем нерухомості не потрібний, якщо йдеться:

Про придбання окремого житлового приміщення – це приміщення, що складаються з кімнат та підсобних приміщень (наприклад, кухня, ванна кімната) та забезпечують відповідні умови проживання. До таких приміщень також можуть належати, в тому числі, підвал або горище, навіть якщо вони не розташовані безпосередньо поруч із ним.

У цей пункт входить найпоширеніший випадок купівлі житла іноземцями — квартири та будинки — однак у ньому багато різних, досить заплутаних, нюансів. Детально ситуація із покупкою іноземцями квартир та будинків розібрана у цьому матеріалі.

Ще раз наголосимо – у всіх, крім перерахованих, випадках іноземець має отримувати дозвіл на купівлю нерухомістю.

Окремо регулюється право на нерухомість, що передається у спадок. Ця тема докладно розібрана в цьому матеріалі, і тут до неї не повертатимемося.

У яких випадках потрібний дозвіл на придбання нерухомості іноземцем?

Очевидно, що всі іноземці, які не потрапили до переліку вище, повинні отримувати дозвіл. Разом з тим, щоб отримати дозвіл, також необхідно довести свій зв'язок із Польщею. До цього поняття входять:

• Іноземці із польським походженням.
• Подружжя громадян РП.
• Особи, які мають карти тимчасового перебування (це не стосується тимчасового ВНП для жертв торгівлі людьми або у зв'язку з обставинами, які потребують короткострокового перебування іноземця в Польщі), постійного перебування або довгострокового резидентства ЄС.
• Членом правління контрольованого комерційного товариства.
• Підприємці або особи, які ведуть сільськогосподарську діяльність у Польщі відповідно до положень польського законодавства.

Площа нерухомості для життєвих потреб не може перевищувати 0,5 га.

Однак є ще вкрай важливе правило, позначене ust.3, art.8 Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cizoziemców:

Винятки зі списку тих, кому не потрібно отримувати дозвіл (ust.1, art.8), не поширюються на нерухоме майно, розташоване у прикордонній зоні, а також землі сільськогосподарського призначення площею понад 1 га.

Прикордонна зона визначена в art.5 Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej o granicach Państwa (зазначено вибірково, що стосується питання, що цікавить):

• Прикордонна зона охоплює територію, що лежить уздовж лінії кордону, завширшки 2 кілометри, рахуючи від лінії кордону.
• У випадках, коли цього вимагають особливості місцевості або форма кордону, прикордонна зона може бути розширена до 6 кілометрів або звужена менш ніж за 2 кілометри.
• Ширина прикордонної зони визначається компетентними органами управління воєводства за погодженням з відповідними митними та військовими властями.
• Кордони прикордонної зони мають бути позначені біля спеціальними знаками.

Іншими словами, плануючи придбання нерухомості, розташованої за 6 або менше кілометрів від кордону, варто уточнити у місцевої влади, чи не входить ця територія до прикордонної зони.

Як отримати дозвіл на покупку нерухомості іноземцем?

Почнемо з одного суттєвого моменту. Далі буде детально описано процедуру отримання дозволу на купівлю нерухомості іноземцем, що включає досить стандартні етапи: подання заяви – оплата мит – розгляд запиту – отримання результату. Проте в даному випадку існує ще й додатковий інструмент, який називається «обіцянням» (польськ., promesę).

Суть у тому, що заявник спочатку подає Wniosek o promesę (зразка бланка, на жаль, не існує – взяти його можна безпосередньо в міністерстві) з тими самими документами, що й для заяви на дозвіл. Окремо оплачується 98 злотих мита.

Після розгляду запиту приймається адміністративне рішення – у разі згоди, те саме обіцянка. Це підтвердження факту перевірки можливості видати іноземцю дозвіл, перевірки документів, повідомлення про необхідні подальші кроки.

Діє така обіцянка – 1 рік, і, що дуже важливо, у цей період міністерство не може відмовити іноземцю у видачі дозволу на купівлю нерухомості. Далі застосовується наступна інструкція (або використовується відразу, без подачі Wniosek o promesę).

Крок 1 Подання внеску на дозвіл із необхідними документами

Почнемо із заяви. Його бланк як і встановлено законодавчо, але є дані, що він повинен утримувати. Це досить значний перелік, встановлений в окремому розпорядженні МВСіА (MSWIA) РП. Бажаючі можуть ознайомитись із документом за посиланням (відкриється pdf-файл).

Але в даному випадку ми змогли знайти та надати читачам 📄 бланк заяви. Ще раз наголосимо – він не є єдиним і його формат не встановлений законодавчо, проте цей зразок містить усі необхідні параметри та може бути застосований.

Заява подається в оригіналі за підписом заявника. Інші документи подаються до нотаріально засвідчених копіях (може знадобитися демонстрація оригіналу під час особистого відвідування). Все, що не польською мовою вимагає присяжного перекладу.

Інші необхідні документи (надаються ті, що відповідають обставинам конкретної справи):

• Документ, що підтверджує особу заявника.
• Витяг з реєстру підприємців Національного судового реєстру РП.
• Витяг з іноземного реєстру про реєстрацію підприємця.
• Виписка із земельно-іпотечної книги (księgi wieczystej або zaświadczenie ze zbioru dokumentów).
• Виписка із поземельної книги (rejestru gruntów).
• Витяг з кадастрової карти.
• Документи є підставою для внесення змін до найменування нерухомого майна.
• Витяг з плану місцевого територіального розвитку або, як альтернатива, рішення про місце інвестування громадського призначення або рішення про умови забудови, якщо воно видано, а за відсутності плану місцевого територіального розвитку — документ, виданий компетентним органом, що підтверджує відсутність плану.
• Письмова декларація продавця про бажання продати нерухомість іноземцю.
• Рішення щодо визначення місця розміщення інвестицій громадського призначення.
• Рішення щодо умов розвитку або рішення про місцезнаходження інвестицій громадського призначення.
• Документи, що підтверджують зв'язок іноземця з Республікою Польща.
• Довідка про відсутність заборгованості щодо сплати внесків ZUS.
• Підтвердження сплати державного мита за видачу рішення.
• Документи, що підтверджують походження коштів на покупку нерухомості.

Декілька пояснень. Якщо планується отримати дозвіл на купівлю приміщення, що становить окремий об'єкт власності (наприклад, право власності на приміщення, розташоване у багатоквартирному будинку), то до заяви не потрібно прикладати, наприклад, виписку із земельної книги або локальний план, що діє. Якщо в цьому приміщенні немає поземельної та іпотечної книг, надається копія документів на весь будинок, де знаходиться приміщення.

Скільки коштує дозвіл на купівлю нерухомості іноземцем?

Зауважте, що в переліку необхідних документів вже є квитанція про мито. Тому оплата має бути здійснена до моменту подання. Водночас плата за сертифікат стягується лише у разі позитивного рішення та видачі цієї довідки.

Вкажемо основні витрати сукупно:

• Розгляд дозволу іноземцю на купівлю нерухомості – 1570 злотих.
• Обіцянка (Wniosek o promesę) – 98 злотих
• Інше рішення, до якого застосовуються положення Адміністративно-процесуального кодексу (за потреби, про що повідомлять у міністерстві) — 10 злотих.
• Довіреність (при подачі через представника) – 17 злотих.
• Видача сертифіката (zaświadczenia o ostateczności decyzji) – 17 злотих.

Сюди можуть бути додані витрати на присяжного перекладача, копії, транспортні витрати тощо.

Крок 2 Перевірка заяви у MSWIA

Адресат подання документів – Міністерство внутрішніх справ та адміністрації РП. Подається заява особисто або поштою (замовною з повідомленням) за адресою:

Ministerstwo spraw wewnętrznych i administracji, ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa.

MSWIA офіційно перевірить заяву. За наявності обіцянки перевірка виконується формально – щодо наявності всіх необхідних документів. Зразкова послідовність процесу:

1. Після своєї перевірки МВСДіА звертається за висновком до міністра національної оборони, а якщо заява стосується сільськогосподарської власності, буде запитана думка міністра сільського господарства та розвитку сільських районів. Відповідно, якщо відмова відбудеться ще на етапі MSWIA, висновки інших інстанцій не потрібні (наприклад, коли заява не відповідає вимогам через відсутність зв'язків із Польщею).
2. Якщо заява містить формальні недоліки (наприклад, допущено помилку в заяві або неповний комплект документів), міністерство зв'яжеться із заявником для виправлення помилок. Для коригування дається не менше 7 днів. Якщо не надати необхідного у вказаний термін, розгляд запиту припиняється.
3. Міністерство має право вимагати додаткові докази та інформацію.Вони можуть знадобитися для перевірки заявника щодо загрози обороні, безпеці держави або громадському порядку, чи відповідає запит інтересам Польщі. Якщо міністр визнає це за необхідне, він може вимагати, щоб відповідні установи перевірили, чи може ваше придбання нерухомості викликати ці ризики.

Крім того, міністр може запросити думку інших державних установ чи професійних організацій. Він також може запросити додаткові документи та інформацію.

Крок 3 Винесення висновку за заявкою

На жаль, точних термінів встановлено – законодавство позначає отримання результату «якнайшвидше». Є загальні терміни відповіді державних органів – 30 днів із можливістю пролонгації ще 60 днів у особливо складних обставин. Але є й кілька факторів, які можуть вплинути на тривалість процесу.

Міністр національної оборони / міністр сільського господарства не зобов'язані відповідати на запити. Точніше, вони надають лише негативний висновок. Якщо ж цього не сталося протягом 14 днів, міністр внутрішніх справ може продовжити розгляд заяви – вважається, що зазначені чиновники не мають заперечень.

Насправді такі запити (сумарно отримання дозволу) розглядаються протягом 2 – 3 місяців. Однак слід розуміти, що при подачі Wniosek o promesę на його розгляд виділяється свій період.

Крок 4 . Отримання дозволу

Якщо заявка відповідає вимогам, видається дозвіл.Воно оформляється у вигляді адміністративного рішення (zaświadczenia o ostateczności decyzji) і є окремим документом (сертифікат, за який треба доплатити 17 злотих – сумарні витрати див. вище).

Дозвіл дійсний протягом 2-х років з дати видачі. За цей період має відбутися угода купівлі-продажу з усіма необхідними реєстраційними заходами.

Відмова в отриманні дозволу

Міністр внутрішніх справ та адміністрації може відмовити у видачі дозволу, якщо:

• Запит або іноземець не відповідають умовам, що випливають із правил.
• Заявка не отримала позитивного висновку міністерств: національної оборони чи сільського господарства та розвитку сільських районів.

У цьому випадку претендент може звернутися за поверненням мита 1570 злотих.

Відмова також можлива під час подання заяви про відмову від розгляду або якщо власник нерухомості передумав продавати іноземцю власність.

Як оскаржити відмову?

Якщо іноземець незадоволений рішенням, винесеним у першій інстанції, він може:

• Звернутися до МВСіА з проханням переглянути справу.
• Оскаржити рішення безпосередньо до суду (без попереднього клопотання про розгляд справи).

У заяві про перегляд докладно вказуються причини незгоди. протягом 14 днів з моменту отримання рішення про відмову у видачі дозволу.

Висновок

Отримання дозволу на покупку нерухомості іноземцем – досить складна процедура.Далі зібрати всі наявні документи і лише потім звертатися до міністерства.

Незважаючи на заплутаність процесу, на практиці, при виконанні всіх формальних вимог, дозволи здебільшого надаються.

Купівля-продаж землі має на увазі підготовку та оформлення певного пакету паперів. Розберемося у статті, які документи потрібні для продажу земельної ділянки та як оформити угоду з погляду цивільного законодавства.

Перевірка документів має здійснюватись ще на стадії ведення переговорів між продавцем та потенційним покупцем. Тільки після того, як сторони переконаються, що все гаразд, можна укладати договір купівлі-продажу.

Перелік документів на продаж земельних ділянок

Найчастіше у продавця відсутні деякі з необхідних паперів. Отримання більшості їх вимагає істотних тимчасових витрат. Наприклад, час готовності межового плану залежить від згоди/незгоди сусідів із встановленими кордонами.

Непоодинокі проблеми з правовстановлюючими документами та постановкою ділянки на кадастровий облік. Поки вони не будуть улагоджені продаж не представляється можливим.

Реалізація земельної ділянки відбувається безперешкодно тільки в тому випадку, коли продавець має зареєстроване в Росреєстрі право власності, пройшов процедуру постановки на кадастровий облік і має на руках всю технічну документацію з БТІ. Якщо що-небудь із перерахованого немає, потрібно перед укладанням угоди привести папери до ладу з погляду законодавства.

Таким чином, продавець повинен мати на руках такі документи:

• правопідтверджуючий документ – свідоцтво про право власності або витяг з ЄДРН;
• правовстановлюючий документ – договір купівлі-продажу, дарче, свідоцтво про вступ до права спадкування тощо;
• межовий план;
• технічний паспорт;
• кадастровий паспорт;
• документація на будівлі;
• розширена виписка з ЄДРН про відсутність обтяжень.

Якщо папери відсутні, сторони можуть укласти попередній договір купівлі-продажу із зазначенням дати готовності потрібної документації. Попередня угода ні до чого не зобов'язує продавця та покупця.

Цей папір не може бути підставою переходу права власності або необхідності передачі коштів. Попередній договір означає лише те, що сторони планують укласти угоду у майбутньому.

Документи для реєстрації права власності на земельну ділянку

Усі папери, що надаються для проходження державної реєстрації, можна умовно розділити на необхідні для фізичних та юридичних осіб. Розглянемо кожен список окремо.

Для фізичних осіб

Приватні особи надають до Росреєстру або МФЦ такі документи:

• заяву;
• загальноцивільний паспорт;
• нотаріальна довіреність, якщо від імені заявника діє представник;
• документ, що підтверджує, на земельну ділянку від продавця;
• технічна документація;
• договір купівлі-продажу у трьох примірниках – по одному для кожної сторони та Росреєстру;
• квитанція про оплату державного мита.

Це не вичерпний список. Залежно від ситуації можуть знадобитися інші папери. Повний список необхідно уточнити у Росреєстрі або МФЦ.

Так, наприклад, якщо продавець одружений і земельна ділянка є спільно нажитим майном, то потрібно додатково надати письмову згоду чоловіка/дружини, завірену нотаріально. Коли продавцем виступає недієздатний чи неповнолітній громадянин, потрібно буде отримати згоду від органів опіки та піклування.

Для юридичних осіб

Якщо хоча б однією зі сторін виступає організація, крім документів на землю та договору купівлі-продажу, потрібно надати:

• загальноцивільний паспорт та доручення представника організації, якщо це не генеральний директор;
• наказ про призначення або витяг із установчих документів, якщо діє генеральний директор;
• акт приймання-передачі земельної ділянки.

У виняткових ситуаціях можуть знадобитися додаткові папери. Перелік можна уточнити у Росреєстрі або МФЦ.

Як відбувається купівля-продаж земельних ділянок?

Перше, що потрібно зробити при купівлі земельної ділянки, це переконатися, що продавець є власником об'єкта. Непоодинокі ситуації, коли громадяни намагаються продати землю, якою володіють на правах оренди. Не законно.

Щоб переконатися в наявності права власності, необхідно вимагати відповідного свідоцтва або виписки з ЄДРН.

Можна виділити три основні етапи оформлення купівлі-продажу земельної ділянки:

1. Укладання договору купівлі-продажу.
2. Передача документів до Росреєстру для реєстрації.
3. Отримання витягу з ЄДРН.

Розглянемо кожен етап докладніше.

Етап 1. Укладання договору купівлі-продажу

Договір завжди укладається у письмовій формі та підписується обома сторонами. Якщо цієї умови не дотримується, документ не матиме юридичної сили.

У договорі обов'язково прописуються дані про предмет угоди та її ціну.Щодо земельної ділянки вказуються такі ідентифікаційні відомості:

• адресу місцезнаходження ділянки;
• площа;
• номер за даними кадастру;
• належність до категорії земель;
• вид дозволеного використання;
• дані правовстановлюючих документів.

У тексті також має бути прописаний порядок здійснення розрахунків між сторонами та момент фактичної передачі землі від продавця до покупця.

Документ складається у трьох примірниках – по одному для сторін та Росреєстру. Нотаріальне засвідчення буде потрібно лише у тому випадку, коли продавцем виступає неповнолітній чи недієздатний громадянин.

Етап 2. Передача документів до Росреєстру

Передати пакет паперів можна одним із кількох способів:

1. Особисто відвідати Росреєстр або МФЦ.
2. Надіслати папери поштою рекомендованим листом з описом вкладень та оголошеною цінністю.
3. Передати папери на офіційному сайті Росреєстру.

Державна реєстрація оподатковується митом. Її розмір залежить від виду дозволеного використання:

• 350 рублів – для ділянок ЛПГ, дач, призначених для городництва, садівництва, ІЖС, ІГС або сільськогосподарського призначення;
• 2000 рублів – для інших земель.

Надавати квитанцію згідно із законом не потрібно. Однак, щоб уникнути непорозумінь, рекомендуємо її зберегти.

Співробітник Росреєстру або МФЦ прийме документи та видасть розписку про отримання. У ній буде вказано дату готовності. У зазначений день потрібно з'явитися до установи повторно та отримати готові папери.

Термін державної реєстрації становить 7-9 робочих днів із моменту надходження документації до Росреєстру. Про надання послуги можна дізнаватися за допомогою повідомлень на пошту або мобільний телефон.

Етап 3. Отримання виписки з ЄДРН

За підсумками державної реєстрації заявнику видається витяг з ЄДРН.По оригінал необхідно з'явитися в Росреєстр або МФЦ і отримати готовий документ. У деяких випадках виписка з ЄДРН може бути надіслана поштою.

Після проходження державної реєстрації в нового власника виникає необхідність зі сплати земельного податку.

Поради покупцю земельної ділянки

Як правило, обидві сторони зацікавлені в оперативному оформленні правочину. Якщо продавець має намір затягувати із наданням необхідних документів, це привід задуматися про його сумлінність.

Цілком може скластися така ситуація, коли документи ще не готові. І тут доцільно укласти попередній договір купівлі-продажу, у якому відбивається передбачувана дата готовності паперів.

Щоб мінімізувати ризик стати жертвою шахрайських дій, скористайтеся такими порадами:

1. Зніміть копії з документів, що встановлюють право, або перепишіть реєстраційні дані.
2. Вимагайте надання розширеної виписки з ЄДРН. Цей папір містить інформацію про ділянку за останні 20 років.
3. Попросіть продавця пред'явити другий документ, що засвідчує особу. Краще, якщо це буде посвідчення водія.
4. Якщо від імені власника діє довірена особа, наполягайте на зустрічі із власником.

Перевірку юридичної чистоти угоди можна довірити професіоналам. Фахівці зможуть переконатися у справжності документів та серйозності намірів продавця.

У разі виникнення складнощів звертайтеся за юридичною консультацією. Отримати безкоштовну правову допомогу можна на нашому сайті. Поставте запитання експерту у спеціальному вікні.

Тепер ви знаєте які документи потрібні для продажу земельної ділянки і як здійснюється ця процедура. Якщо дії другої сторони викликають сумніви, проконсультуйтеся з юристом.Можливо, із цією людиною не варто мати справи.

Закони регулярно зазнають змін, можуть набути чинності нові закони, а якісь втратити свою силу. Вся інформація, розміщена на цій сторінці, не може бути посібником до дії. Текст представлений для ознайомлення, висловлює думку автора на момент публікації і може втратити свою актуальність надалі.